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FAQ

Amtsgericht Frankfurt am Main

FAQ

Wir haben es uns zum Ziel gemacht, Ihnen möglichst viele Informationen zur Verfügung zu stellen, damit Sie effizient und zielgerichtet geeignete Immobilien aussuchen können. Bezüglich der Zwangsversteigerungsobjekte finden Sie folgende Informationen (sofern verfügbar):

  • Objektanschrift (Ort, Straße, Hausnummer)
  • Versteigerungstermin: Tag und Uhrzeit
  • Aktenzeichen des Objektes
  • Objektart (Haus, ETW, Grundstück etc.)
  • Objektdaten (Grundstück und Wohnfläche in qm, Anzahl und Art der Räume, Garage, Stockwerkszahl, Baujahr etc.)
  • Gläubigerinformationen
  • Höhe des Verkehrswertes
  • Angabe der 7/10- bzw. 5/10-Grenzen
  • Grund der Versteigerung (z. B. Aufhebung der Gemeinschaft)
  • Durchschnittlicher Mietpreis je qm (in der Region)
  • Durchschnittlicher Kaufpreises je qm (in der Region)
  • Kaufpreisfaktor
  • Bruttorendite
  • Potentieller aktueller Marktwert und Abschlag des Verkehrswerts

Weiterhin erhalten Sie folgende marktrelevante Daten für jedes Amtsgericht:

  • Anzahl der Versteigerungen (gesamt und nach Objektart)
  • Anzahl der Versteigerungen mit weggefallenen Wertgrenzen
  • Bevölkerungsstand und Bevölkerungsentwicklung der letzten Jahre
  • Durchschnittsalter
  • Veränderung in der Altersstruktur der letzten Jahre
  • Wanderungsquote
  • Beschäftigungs- und Arbeitslosenquote
  • Entwicklung der Anzahl arbeitsloser
  • Anzahl und Entwicklung Betriebe
  • Anzahl von Genehmigungen für Wohngebäude und Wohnungen

Aktuelle Struktur von Wohngebäuden (Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, etc.) und Wohnungen (1 Raum, 2 Raum, etc.)

Versteigerungen sind öffentlich, jeder ist zur Teilnahme berechtigt. Eine Anmeldung ist nicht erforderlich.

Nein, Sie können sich auch vertreten lassen. Dazu benötigen Sie eine notariell beglaubigte Vollmacht.

Vergessen Sie für den Versteigerungstermin nicht Ihren Personalausweis, den Nachweis für die Bietsicherheit und  ggf. Vollmachten.

Die Versteigerung findet in der Regel im jeweiligen Amtsgericht statt. Alle Anschriften und Telefonnummern der Amtsgerichte finden Sie auf unserer Website. Die entsprechenden Termine und Uhrzeiten sind im Katalog enthalten.

Ja, der Termin kann sich sehr kurzfristig ändern. Sie sollten am Tag der Versteigerung auf jeden Fall beim Amtsgericht nachfragen, ob der Termin stattfindet.

Die Bietstunde muss mind. 30 Minuten betragen, kann vom Rechtspfleger jedoch verlängert werden, insofern weiteres Bietinteresse vorhanden ist.

Bevor Sie in einer Zwangsversteigerung mitbieten, sollten Sie unbedingt bei mehreren Versteigerungsterminen zuschauen! Dadurch lernen Sie nicht nur den Prozess kennen, Sie erhalten auch mehr Selbstbewusstsein, welches Ihnen bei der „richtigen“ Versteigerung um Ihr gewünschtes Objekt hilft, einen kühlen Kopf zu bewahren. Denn wenn Sie schon wissen, wie verschiedene Akteure agieren und reagieren, dann werden Sie nicht auf kaltem Fuß erwischt. Eine Zwangsversteigerung erfolgreich zu meistern ist eben nicht nur Sache des Geldbeutels, sondern auch das Ergebnis von Disziplin, mentaler Stärke und Bietertaktiken.

  1. Die Grunderwerbsteuer wird bei Immobilienerwerb fällig. Die Höhe können Sie der nachfolgenden Tabelle entnehmen:
    BundeslandSteuersatz
    Baden-Württemberg5,0%
    Bayern3,5%
    Berlin6,0%
    Brandenburg6,5%
    Bremen5,0%
    Hamburg4,5%
    Hessen6,0%
    Mecklenburg-Vorpommern5,0%
    Niedersachsen5,0%
    Nordrhein-Westfalen6,5%
    Rheinland-Pfalz5,0%
    Saarland6,5%
    Sachsen3,5%
    Sachsen-Anhalt5,0%
    Schleswig-Holstein6,5%
    Thüringen6,5%
  2. Gebühr für die Eintragung ins Grundbuch. Die Höhe richtet sich nach dem Meistgebot (einschließlich bestehen bleibender Rechte) oder dem ggf. höheren Verkehrswert und wird anhand der Kostenordnung ermittelt. Die Berechnung ist kompliziert, man kann aber mit ca. 0,2-0,3% des Meistgebots kalkulieren (z.B. fällt bei einem Gebot von 150.000 EUR eine Gebühr von ca. 300€ an).
  3. Die Zuschlagsgebühr wird durch das Gericht erhoben (dafür entfallen Kosten an den Notar). Diese Kosten sind abhängig von der Höhe des Meistgebots und werden nach dem Gerichtskostengesetz berechnet. Die Berechnung ist kompliziert, man kann aber mit ca. 0,3-0,6% des Meistgebots kalkulieren (z.B. wird bei einem Gebot von 140.000 EUR eine Gebühr von ca. 500€ fällig). Die beim Immobilienkauf sonst üblichen Notarkosten für einen Kaufvertrag entfallen.

Mit Erhalt der Zuschlagserteilung werden Sie neuer Eigentümer des Versteigerungsobjektes. Diese kann entweder direkt im Anschluss der Bietstunde im Rahmen der Zuschlagsverhandlung oder bei komplizierten Fällen auch in einem weiteren Termin erfolgen. Die Eintragung ins Grundbuch erfolgt, sobald folgende Bedingungen erfüllt sind:

  • Durchführung des Verteilungstermins,
  • mit Ergebnis eines rechtskräftigen Zuschlagsbeschlusses und
  • wenn die Mitteilung des Finanzamts über Zahlung der Grunderwerbssteuer vorliegt

Nach § 57 a ZVG erhält der Ersteher in der Zwangsversteigerung ein außerordentliches Sonderkündigungsrecht gegenüber bestehenden Mietverhältnissen. Demnach kann das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen zum ersten zulässigen Termin gekündigt werden. Wird diese Frist nicht eingehalten, verfällt das Sonderkündigungsrecht. Für die Ermittlung des ersten zulässigen Termins ist die Verkündigung des Zuschlags heranzuziehen. Je nachdem, an welchem Datum der Versteigerungstermin erfolgt und ob abhängig davon eine Zwangsverwaltung vorliegt, ergeben sich verschiedene Fälle für die Frist. Bitte sprechen Sie hierzu den Rechtspfleger an.

Für die Ausübung des Sonderkündigungsrechtes ist es allerdings zwingend erforderlich, ein berechtigtes Interesse vorzuweisen. Dies liegt vor, wenn:

  1. der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
  2. Eigenbedarf des Erwerbers besteht oder
  3. der Erwerber bei Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Bitte beachten Sie, dass eine erfolgreiche Kündigung durch vorgeschobenen Eigenbedarf zu nachträglichen Schadensersatzpflichten führen kann. Eine Kündigung zum Zweck der Neuvermietung mit höherer Miete stellt kein berechtigtes Interesse dar.

Wenn der Mieter der Kündigung widerspricht, wird das Amtsgericht prüfen, ob ein berechtigtes Interesse vorliegt.

Das Sonderkündigungsrecht besteht nicht bei Teilungsversteigerungen.

Das Sonderkündigungsrecht des Erstehers ist weiterhin durch § 57c ZVG eingeschränkt, wenn der Mieter oder Pächter bestimmte Baukostenzuschüsse gegeben oder Mietvorauszahlungen geleistet hat.

Weiterhin kann der Mieter trotz Vorliegens eines berechtigten Interesses der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn ein Härtefall vorliegt.

Aufgrund der Vielzahl von Sonderfällen empfehlen wir die Konsultation eines Rechtsanwalts vor der Zwangsversteigerung, wenn Sie vorhaben, das Sonderkündigungsrecht auszuüben.

Sofern der Mieter eine Kaution hinterlegt hat, hat er einen Rückzahlungsanspruch hierfür gegen den Ersteher. Bei einer Zwangsversteigerung werden Sie in der Regel die Kaution vom Alteigentümer nicht übertragen bekommen. Jedoch muss der Mieter einen Einzahlungsbeleg als Nachweis vorlegen können.

Der Zuschlagsbeschluss ist ein Vollstreckungstitel. Bewohnt ein Eigentümer selbst das Objekt, ist eine schriftliche Aufforderung zur Räumung des Objektes erforderlich. Im Normalfall können Sie sofort einen Räumungstitel vom Rechtspfleger erhalten. Sie können den Gerichtsvollzieher mit der zwangsweisen Räumung beauftragen, wenn die Eigentümer Ihrer Aufforderung zur Räumung nicht nachkommen.

In der Regel kann die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden (Vergleich mit qualifiziertem Mietspiegel). Ein solches Vorhaben muss dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden. Dieser hat kann jedoch der Mieterhöhung widersprechen. Da dies ein sehr sensibles Thema mit vielen gesetzlichen Vorschriften ist, empfehlen wir einen Rechtsanwalt oder eine Hausverwaltung in diesen Prozess einzubeziehen.

Vorauszahlungen für Betriebskosten können einfacher angepasst werden. Durch eine einseitige Erklärung können diese bis zu 1/12 des Nachzahlungsbetrages bzw. des Guthabens angepasst werden. Dies setzt voraus, dass die Betriebskostenabrechnung korrekt erstellt wurde.

Sie haben kein Recht auf eine Besichtigung. Fragen Sie dennoch den Eigentümer, Mieter oder Gläubiger nach einem Besichtigungstermin.

Führen Sie zumindest eine Ortsbesichtigung durch. Wichtig ist, dass Sie einen Eindruck von der Gegend und Mieterschaft erhalten. Achten Sie auf mögliche Lärmquellen in der Umgebung und besuchen Sie das Objekt zu verschiedenen Tageszeiten.

Immobilien können in der Realität ganz anders sein als auf dem Papier. Sollten Sie daher keine Zeit für eine Besichtigung haben, nehmen Sie bitte Abstand von dieser Zwangsversteigerung.

Der Verkehrswert basiert auf dem Gutachten, welches von einem unabhängigen Sachverständigen erstellt wird. Nach dem Verkehrswert richten sich die Wertgrenzen sowie die Höhe der zu erbringenden Sicherheitsleistung.

Nein. Das geringste Gebot muss nach §44 ZVG neben den Verfahrenskosten alle Rechte abdecken, die dem Recht des betreibenden Gläubigers vorgehen. Dazu gehören z.B. Steuerschulden, Zinsrückstände, Hausgelder, Beiträge für Wasserentsorgung oder im Grundbuch vorrangig eingetragene Grundschulden/Belastungen.

Das geringste Gebot wird vom Rechtspfleger im Termin vorgelesen und besteht aus 2 Teilen:

  • dem Mindest-Barwert, mit welchem das Bieten begonnen werden kann und
  • den bestehend bleibenden Rechten.

Demnach hat das geringste Gebot nichts mit dem Verkehrswert zu tun. In der Regel liegt das geringste Gebot jedoch deutlich unter dem Verkehrswert.

Oftmals schon, aber nicht unbedingt. Es kann es sein, dass Rechte bestehen bleiben. Über diese ggf. „bestehend bleibenden Rechte“ informiert der Rechtspfleger in den Versteigerungsbedingungen, bevor die Bietzeit beginnt.

Achtung bei Teilungsversteigerungen: Diese Art der Versteigerung wird nicht von Gläubigern durchgeführt. Daher werden Belastungen nicht gelöscht und müssen meistens vom Ersteher übernommen werden.

Im Wertgutachten, welches durch einen vom Gericht bestellten unabhängigen Gutachter erstellt wird, finden Sie ausführliche Informationen zur Verkehrswertbestimmung, Bauzustand, Vermietungssituation, Lage usw. Sollte das Gutachten nicht im Internet veröffentlicht sein, empfehlen wir Ihnen, den Gläubiger direkt zu kontaktieren.

  • Qualität/Ausstattung der Wohnanlage oder angrenzender Immobilien
  • Parkmöglichkeiten
  • Verkehr und andere Lärmbelästigungsquellen
  • Entfernung zu Ärzten, Schulen, Kindergarten, Autobahn, Einkaufsmöglichkeiten, Parkanlagen
  • Überschwemmungsgebiet
  • Bei Teilungsversteigerungen, da es sich nicht um eine klassische Zwangsversteigerung handelt
  • Wenn Sie das Objekt nicht von innen besichtigen konnten
  • Bei bestehend bleibenden Rechten
  • Bei Altlastenverdacht
  • Bei Baulasten (insbesondere bei Grundstücken und Einfamilienhäusern). Achtung: In Bayern und Brandenburg sind die Baulasten nicht im Grundbuch eingetragen!
  • Bei Denkmalschutz, da hier erhöhte Anforderungen bei einer Sanierung bestehen
  • Große Eigentümergemeinschaften können Abstimmungen erschweren

Im Vorfeld der Zwangsversteigerung ist es möglich, mit der Bank einen sogenannten Bietvertrag zu vereinbaren. Dabei garantiert der Bieter (Garant), einen festgelegten Betrag für das Objekt zu bieten. Die vermeintlichen Vorteile für den Garanten sollen dabei folgende sein: a) keine Verhinderung des Zuschlags durch die Bank, b) Bank verzichtet auf Sicherheitsleistung, c) Bank übernimmt ggf. Kosten des Vertrags. Die praktische Relevanz dieser Vorteile kann jedoch angezweifelt werden. So können z.B. andere Beteiligte im Versteigerungsprozess die Sicherheitsleistung verlangen. In diesem Fall würde der Verzicht seitens der Bank nicht helfen.

Daher werden Bietverträge oft mit einem Überbietschutz versehen, welcher einer Gegenleistung der Bank gleicht. Er sieht vor, dass Sie mehr bieten können, als Sie bezahlen müssen. Nachfolgend ein Beispiel: Sie haben sich mit der Bank auf einen Erwerbspreis von 65 % des Verkehrwertes und einen Überbietschutz von weiteren 10 % geeinigt. Geben Sie in der Versteigerung ein gültiges Meistgebot in Höhe von 70 % des Verkehrswertes ab, müssen Sie nur 65 % bezahlen. Sobald das gültige Meistgebot aber über 75 % liegt, ist der Überbietschutz nicht mehr gültig. Geben Sie also ein Angebot von 80 % des Verkehrswertes ab, müssen Sie diesen Betrag auch bezahlen.

Durch diese Konstruktion ist es möglich, schon im ersten Termin einen Zuschlag unter 50 % des Verkehrswertes zu erhalten.

Bevor Sie in Verhandlungen mit dem Gläubiger gehen, empfehlen wir aufgrund der Komplexität die Konsultation eines Rechtsanwalts.

Während der Zwangsversteigerung (Bietzeit) können dem Rechtpfleger jederzeit Fragen zum Objekt gestellt werden. Auch vor der Versteigerung kann man schon durch gezielte Fragen beim Amtsgericht einige Themen klären. Weiterhin kann man einen Bausachverständigen oder Rechtsanwalt für weitere Fragen oder zur Betreuung des Prozesses hinzuziehen.

Bevor Sie in einer Zwangsversteigerung mitbieten, sollten Sie optimalerweise bei mehreren Versteigerungsterminen anwesend gewesen sein, um das Verfahren einer Zwangsversteigerung kennenzulernen. Zudem erhalten Sie mehr Selbstbewusstsein, welches Ihnen bei der „richtigen“ Versteigerung um Ihr gewünschtes Objekt hilft, einen kühlen Kopf zu bewahren. Wenn Sie wissen, wie verschiedene Akteure agieren und reagieren, dann werden Sie auch nicht auf kaltem Fuß erwischt. Eine Zwangsversteigerung erfolgreich zu meistern ist eben nicht nur eine Sache des Geldbeutels, sondern auch das Ergebnis von Disziplin, mentaler Stärke und Bietertaktiken.

Um nicht mehr auszugeben als geplant, sollten sich Bieter bereits vor der Versteigerung ihre Höchstsumme überlegen und an diesem Limit festhalten. Sinnvoll ist es, vor der Versteigerung eine obere Kaufpreisgrenze schriftlich auf einem Zettel UND in Gedanken zu fixieren. Machen Sie sich vor der Versteigerung klar, dass Sie IN KEINEM FALL über diesen Wert bieten werden. Wenn an dem Versteigerungstermin viele Interessenten mitbieten und die Grenze erreicht ist, hören Sie auf mitzubieten. Es wird nicht die letzte Zwangsversteigerung sein. Sie müssen die wichtigste Fähigkeit eines Investors mitbringen: Geduld.