Zwangsversteigerung in Amtsgericht Freising

Auszug aus dem
 
Gutachten
 
des Sachverständigen über den Verkehrswert für das Zweifamilienhaus, EG, unterkellert, ausgebautes DG und Pkw-Garage in Rosenstraße 5, 85417 Marzling

Grundbuch: Marzling
Blatt: 2882
Gemarkung: Marzling
Flurstück-Nr.: 431/4
Gebäude- und Freifläche zu 723m²

 
Verkehrswert: 685.000 €
Wertermittlungsstichtag: 23.04.2026
 
Grundstücksbeschreibung
 
Lage: Westlich grenzt Marzling direkt an das Stadtgebiet der Großen Kreisstadt Freising an. Nachbargemeinden sind Zolling und Langenbach, Eitting und Oberding im Landkreis Erding.
Wohn- bzw. Geschäftslage: als Wohnlage gut geeignet, als Geschäftslage nicht geeignet, als Gewerbelage bedingt geeignet
Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße und im Ortsteil: Überwiegend wohnbauliche Nutzung
topographische Grundstückslage: leicht hängig
 
Erschließungszustand
Straßenart: Ortsstraße mit geringem Verkehr
Straßenausbau: Fahrbahn geteert einseitig Gehweg
Höhenlage zur Straße: ansteigend
 
Anschlüsse für Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung in der Straße:

Strom
Wasser (Anschluss an die Gemeinde-Wasserversorgung)
Kanal (Anschluss an die Gemeinde-Abwasserentsorgung)
Telefon/Internet (Glasfaser)
Gas
Kabel-TV

 
Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten: Einseitiger Grenzanbau des Gebäudes 2 (Garage) kein Grenzanbau des Gebäudes 1 (Hauptgebäude)
 
Gebäudebeschreibung
 
Zweifamilienhaus
Baujahre:

Wohngebäude (Bauteil 1): 1957
Erweiterung (Bauteil 2): 1978

 
Wohnfläche: 175 m²
Nutzungsart: Wohnhaus, freistehend, unterkellert, Erdgeschoss, Dachgeschoss ausgebaut, Dachraum (Speicher) ist nicht ausbaufähig
Konstruktionsart: Ziegel-Massivbauweise
Ausstattung: Wesentliches Zubehör ist nicht vorhanden.
Zustand: Dem Baujahr und der Erweiterung entsprechend renovierungsbedürftig
Besondere Bauteile: Eingangstreppe, KeIleraußentreppe, überdachter Balkon, tlw. überdachte Terrasse
 
Ausführung und Ausstattung
Fundamente: Beton
 
Umfassungswände:

KeIlergeschoß: Beton
Erd- und Dachgeschoss: Ziegel

 
Innenwände: Ziegel
 
Geschossdecken:

Kellergeschoss: Beton
Erdgeschoss (Bauteil 1): Beton
Erdgeschoss (Bauteil 2): Holzbalken

 
Energieausweis/-pass: Von den Eigentümern wurde auszugsweise eine Energieklassifizierung für Wohngebäude unter Anwendung des HypZert Tools vorgelegt.

Energieklasse von Primärenergiebedarf: 290 bis 310 kWh/(m²a)
Endenergiebedarf: 260 bis 280 kWh/(m²a)

 
Geschosstreppen:

EG – DG: Holzkonstruktion, Holz-Geländer und -handlauf, Teppichbelag auf Tritt- und Setzstufen
KG – EG: Beton mit Fliesen, Metallhandlauf
DG – Speicher: Holzeinschubtreppe

 
Fußböden: Fliesen, Teppich, Holzparkett, Holz-Dielen, Teppich, PVC, Laminat, Estrich
 
Innenansichten:

EG allgemein: Verputz mit Anstrich und Tapeten tlw.
Küche: Fliesenspiegel an Objektwand
Bad 1: Fliesen (9-Reihen hoch), Putz / Anstrich
WC, Bad 2: Fliesen (raumhoch)
DG allgemein: Verputz mit Anstrich
Dusche/WC: Fliesen (raumhoch)
KG: allgemein: Verputz mit Anstrich

 
Deckenflächen:

EG/ DG: Holz-Nut-Federbretter tlw., Putz mit Anstrich tlw.
KG: Putz mit Anstrich tlw., Anstrich auf Beton tlw.

 
Türen:

Haustüre: Holztüre, Glasausschnitt
Innentüren: Holztüren mit Füllungen tlw., Holztüren glatt tlw., Glasausschnitt tlw., Holzzargen, Metalltüren (KG) tlw.

 
Fenster: Holz-Fenster tlw. (Isolierverglasung, Einfachverglasung tlw.), Kunststoff-Fenster tlw., Kunststoff-Rollläden tlw. (Isolierverglasung)
Kamin: Mauerwerk mit Innenrohr, Kaminkopf Blechverkleidung
Elektroinstallation: durchschnittlich
 
Sanitäre Installation
EG: Bad 1
Sanitärobjekte: Einbau-Badewanne, Waschbecken
Farbe: rosa
Armaturen: einfach
 
EG: Bad 2
Sanitärobjekte: Einbau-Duschwanne, Hänge-WC, Einbauspülkasten, Waschbecken
Farbe: rosa
Armaturen: normal
 
EG:WC
Sanitärobjekte: Stand-WC, Vorwandspülkasten, Waschbecken
Farbe: beige
Armaturen: normal
 
DG: Dusche/WC
Sanitärobjekte: Stand-WC, Vorwandspülkasten, Waschbecken, Einbau-Duschwanne
Farbe: weiß
Armaturen: normal
 
KG: WC
Sanitärobjekte: Stand-WC, Druckspüler
Farbe: weiß
Armaturen: einfach
 
Heizung: Zentralheizung mit Gas, Gastherme, Standspeicher, Heizkörper
Warmwasser: über Zentralheizung
Anmerkung: Vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass vom Sachverständigen keine Funktionsprüfungen der technischen Einrichtungen (Heizung, Wasserversorgung, Elektro etc.) vorgenommen wurden.
 
Dach und Außenverkleidung
Dachkonstruktionen: Holzdach, Pfetten aus Holz, Sparren aus Holz, Träger aus Holz
Hinweis: keine Wärmedämmung zwischen den Sparren.
 
Dachform:

Wohnhaus: Sattel- bzw. Giebeldach
Eingangsvorbau: Pultdach

 
Dacheindeckung: Betonpfannen, engobiert (Fabr. Braas)
Dachrinnen- /Fallrohre: Kupferblech
Fassade: verputzt mit Anstrich, Faserzementplatten (Westfassade )
Sockel: verputzt, Anstrich
 
Mängel: vorhanden (siehe Gutachten)
 
Pkw-Garage
Baujahre:

Garage (Bauteil 1): 1965
Erweiterung (Bauteil 2): 1979

 
Bruttogrundfläche: 36 m²
Nutzungsart: Garage, freistehend, Erdgeschoss, nicht unterkellert
Hinweis: Das Bauteil (Garage) war bei der Ortsbesichtigung nicht zugänglich
Konstruktionsart: Ziegel-Holz Massivbauweise
Ausstattung: Wesentliches Zubehör ist nicht bekannt.
Zustand: Die bauliche Anlage ist augenscheinlich in einem ausreichenden bis mangelhaften Zustand.
 
Ausführung und Ausstattung
Fundamente: Beton
Umfassungswände: EG: Ziegel
Besonderer Hinweise: Der Nachweis über die Eigenschaft der an der Grundstücksgrenze errichteten Außenwand als Brandwand wurde nicht vorgelegt.
Geschossdecken: Holzbalken
Innenansichten: vermutlich Verputz mit Anstrich
Deckenflächen: vermutlich Verputz mit Anstrich
Garagentor: Deckenschwingtor mit Metallauflage
Fenster: Glasbausteine
Elektroinstallation: einfach
 
Dach und Außenverkleidung
Dachkonstruktionen: Holzdach, Pfetten aus Holz, Sparren aus Holz, Träger aus Holz
Dachform: Nebengebäude
Dacheindeckung: Well-Dachplatten
Dachrinnen-/ Fallrohre: Kupfer
Fassade: verputzt incl. Anstrich
Sockel: verputzt, Anstrich
Mängel: vorhanden (siehe Gutachten)
 
Außenanlagen
 

Versorgungsanlagen (Strom, Gas, Wasser, Telefon I Internet)
Entwässerungsleitung mit Kanalanschluss
Einfahrtsbereich (Betonpflaster)
Standplatz für Mülltonnen
Metallgartentor
Gartenmauer
Künstlerische Gartentrennmauer
Metalldraht-Einzäunung tlw.
Holzlattenzaun auf Betonsockel
Gewächshaus
gepflasterte Terrasse
Freiflächenbegrünung
Pflanzen und Bewuchs
Befestigte Gehwegflächen

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