Zwangsversteigerung in Amtsgericht Neu-Ulm

Auszug aus dem
 
Gutachten
 
des Sachverständigen über das mit einem Zweifamilienhaus bebaute Grundstück in der Lessingstraße 4, 89290 Buch

Grundbuch von: Buch
Band / Blatt: 36/1301
Lfd. Nr. 1
Gemarkung Buch
Flst. Nr. 523/2
Wirtschaftsart und Lage: Nebengebäude, Garten zur Größe von 711 m²

 
Verkehrswert: 470.000,00 €
Wertermittlungsstichtag: 7. November 2024
 
Grundstücksbeschreibung
 
Örtliche Lage
Lage im Stadtgebiet: im südwestlichen Bereich, rd. 400 m vom Gemeindezentrum entfernt
Straße / Art / Ausbauzustand: Lessingstraße / zweispurige Anliegerstraße / asphaltiert, mit einseitigem Gehweg.
Immissionsbelastungen: im Rahmen der Ortsbesichtigung wurden keine nennenswerten (Verkehrs-)Lärmimmissionen festgestellt
Parkplatzsituation: ausreichend Parkmöglichkeiten im öffentlichen Straßenraum vorhanden
Umgebungsbebauung: überwiegend freistehende, ein- und zweigeschossige Ein- und Zweifamilienhäuser, mit ausgebauten Dachgeschossen, Bausubstanz meist aus den 1970er/ 1 980e Jahren
Nahversorgung: ausreichende Versorgung mit Gütern des täglichen und aperiodischen Bedarfs in Buch vorhanden; weiterführendes Warenangebot in den Städten Günzburg, Illertissen, Neu-Ulm und Ulm.
Anschlüsse ÖPNV: Haltestelle „Bräuhaus“, in rd. 400 m Entfernung mit Anschlüssen nach Babenhausen, Illertissen, Weißenhom und Krumbach; Bahnhof „Illertissen“, rd. 7,5 km entfernt
Oberflächenbeschaffenheit: die Oberflächen des Grundstücks sind weitgehend eben; es bestehen keine nennenswerten Höhendifferenzen zum angrenzenden Gelände
Erschließungs(beitrags)situation: Das Grundstück schließt direkt an öffentlich gewidmete Straßenflächen an. Es weist ansonsten einen ortsüblich erschlossenen Grundstückszustand auf. Nach den vorliegenden Informationen der jeweiligen Erschließungsträger fallen für die vorhandene Bebauung keine Erschließungsbeiträge mehr nach BauGB an.
Zusammenfassende Beurteilung der Lagesituation: Das Grundstück befindet sich im südwestlichen Bereich der Gemeinde Buch, rd. 400 m vom Gemeindezentrum entfernt. Es liegt dort an der Lessingstraße, welche als Anliegerstraße fungiert.
Das Bewertungsobjekt befindet sich in einem ruhigen Wohngebiet. Die Umgebungsbebauung besteht überwiegend aus eingeschossigen Einfamilienhäusern, meist mit ausgebauten Dachgeschossen. Zudem befindet sich im weiteren Umfeld ein Gewerbegebiet.
Die Verkehrsanbindung an den privaten Individualverkehr ist aufgrund der guten Anbindung an die Autobahn A 7 mit Anschlüssen an die Autobahnen A 8 und A 96 gut. Der Anschluss an den öffentlichen Nahverkehr ist – bezogen auf die ländliche Lage – leicht durchschnittlich.
Aufgrund der dargestellten Merkmale ist die Wohnanlage insgesamt durchschnittlich.
 
Gebäudebeschreibung
Zweifamilienhaus
 
Allgemeine Gebäudedaten
Gebäudeart: Zweifamilienhaus in Massivbauweise
Baujahr: 1983
Umbau / Ausbau / Erweiterung: 2018 Dachgeschossausbau
 
Modernisierung / Sanierung:

2005 Bad im EG
2015 Heizung
2018 Eingangsbereich mit Zuwegung und Podest

 
Unterkellerung: vollständig unterkellert
oberirdische Geschosse: Erdgeschoss und ausgebautes Dachgeschoss
Brutto-Grundfläche (BGF): rd. 360 m²
Raumaufteilung, EG: Diele, Gäste-WC, Wohn- Küche, Hauswirtschaftsraum, Flur, Badezimmer, Schlafzimmer, Wohnzimmer mit Zugang zur Terrasse
Raumaufteilung, DG: Diele, 3 Schlafräume bzw. Kinderzimmer, Duschbad
Sonstiges: Auf dem Dach ist, gesichert durch Grunddienstbarkeit, eine Photovoltaik-Anlage mit 45 Modulen errichtet.
 
Konstruktive Bauteile
Fundamente / Gründungen: Streifenfundamente aus Stahlbeton
Umfassungswände, KG: Stahlbeton, 30,0 cm
Umfassungswände, ab EG: Ziegelmauerwerk, 30,0 cm
Innenwände: Ziegelmauerwerk, 11,5 cm bzw. 24,0 cm
Decken: Stahlbeton
Dachkonstruktion: 35° Satteldach in Holzbalkenkonstruktion, mit Zwischensparrendämmung
Dacheindeckung: Eindeckung mit Betondachsteinen „Frankfurter Pfannen“
Treppen: halbgewendelte Massivtreppe mit Natursteinbelag und wandmontierten Holzhandlauf; Kelleraußentreppe als einläufige Stahlbetontreppe mit Fliesenbelag; Einschubtreppe aus Holz als Zugang zum Dachspitz
Außentüre: 2-fach aufgedoppelte Holz-Eingangstür, 3-fach verriegelt und Messingbeschlag
Fenster / Fenstertüren: Holzrahmenfenster mit 2-Scheiben-Verglasung, außerdem zeitgemäße Dreh- und Kippanschläge sowie Kunststoffgriffe, Kunststoffrollläden mit mechanisch bedienbarem Textilgurtzug;
Balkon / Terrasse: südlich vorgelagerte Terrasse mit keramischem Fliesenbelag; östlicher Balkon, mit keramischem Fliesenbelag, und Holzbrüstung
 
Gebäudeausstattung
Fassadengestaltung: mehrlagiger Rauputz, Anstrich mit weißer Dispersionsfarbe; im Sockelbereich cremefarben abgesetzt
Innentüren: echtholzfumierte Röhrenspantüren in Holzzargen, teilweise mit (Struktur-)Glasfüllung, Türgriffe aus Leichtmetall;
 
Bodenbeläge:

KG: überwiegend keramischer Fliesenbelag, tlw. auch Spanplatten und glatt gestrichener Betonboden;
EG: Eingangsbereich mit Jura-Marmor, Flur, Küche, Speis und Sanitärräume mit keramischen Fliesenbelag, Wohn- und Schlafräume mit Laminat und PVC-Belag
DG: Badezimmer mit keramischen Fliesenbelag, ansonsten mit Laminatboden

 
Wand- / Deckenbeläge:

EG: überwiegend verputzt und gestrichen; Gäste-WC im EG jeweils ca. 1,20 m hoch gefliest, Bad/WC raumhoch gefliest; Küche mit keramischem Fliesenspiegel im Arbeitsbereich;
DG: überwiegend verputzt und gestrichen, Decken mit Nut-Feder-Verkleidung; Duschbad raumhoch gefliest;
Dachschrägen mit Gipskarton verkleidet, verspachtelt und gestrichen

 
Sanitärausstattung:

EG: WC, bestehend aus Standklosett mit Spülkasten und Handwaschbecken mit Zweihebelmischbatterie; Badezimmer, bestehend aus Badewanne und Dusche, jeweils mit Schlauchbrause und Einhebelmischbatterie und Waschtisch mit Einhebelmischbatterie;
DG: WC, bestehend aus Standklosett mit Unterputzspülkasten und Handwaschbecken mit Einhebelmischbatterie; Badezimmer bestehend aus Badewanne und Dusche, jeweils mit Schlauchbrause und Einhebelmischbatterie und Doppel-Waschtisch jeweils mit Einhebelmischbatterie; im Standard der 1980er Jahre

 
Gebäudetechnik
Heizungsinstallation: Öl-Zentralheizung (tlw. im Jahr 2015 erneuert) in 2 x 2.000 Liter GFK-Tanks; Wärmeabgabe im EG über Fußbodenheizung, ansonsten über Kompaktheizkörper
Warmwasserversorgung: über die Zentralheizung, 3001 Warmwasservorrat
Elektroinstallation: insgesamt weitgehend zeitgemäß dimensionierte Elektroinstallationen (FI-Absicherung) mit einer ausreichenden Anzahl von Brennstellen, Steckdosen und Telefonanschlüssen
 
Gesamtbeurteilung
Belichtungssituation:

Hauptausrichtung der Wohn-/Aufenthaltsräume Richtung Süden;
keine natürliche Belichtung im Flur; insgesamt leicht überdurchschnittliche Belichtungssituation

 
Aussichtslage: in Richtung Westen und Osten von der umliegenden Wohnbebauung bzw. der vorgelagerten Gartenfläche geprägt
Erhaltungszustand: durchschnittlich
Instandhaltungsstau und Baumängel/-schäden: nicht nennenswert, soweit ersichtlich und/oder bekannt
 
Doppelgarage
 
Baujahr: Modernisierung / Sanierung:

2010 Fenster
2018 Garagentore

 
Bauweise / Ausstattung:
Massivbauweise aus Mauerwerk mit Pultdach (Trapezblecheindeckung); Doppelgarage mit zwei straßenseitigen Holz-Sektionaltoren, über Fernsteuerung bedienbar;
glatt gestrichener Rohbetonboden
 
Erhaltungszustand: durchschnittlich
Instandhaltungsstau und Baumängel/-schäden: nicht nennenswert, soweit ersichtlich und/ oder bekannt
 
Nebengebäude
 
nordwestlich befindet sich ein Gartenhaus in Holzständerbauweise, mit Fundament aus Betonsteinen im Kiesbett, Stromanschluss, Ziegeleindeckung und einem Holz-Flügeltor
 
Außen- und sonstige Anlagen
 
Einfriedungen: straßenseitig mit einem Holzlattenzaun ansonsten mit einem Maschendrahtzaun eingefriedet
Geländebefestigungen: mit Betonsteinen gepflasterte Garagenzufahrt und mit Granitsteinplatten belegte Zuwegung zum Wohnhaus
Freiflächen-/Gartengestaltung: Rasenflächen mit vereinzeltem Strauch- und Baumbewuchs, in weitgehend gepflegter gärtnerischer Gestaltung, im südwestlichen Bereich befindet sich ein mit Bruchsteinen teileingefasster und Lärchenholz-Terrasse gestalteter Freisitz; Brunnen mit gusseiserner Schwengelpumpe;

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