Zwangsversteigerung in Amtsgericht Neu-Ulm

Auszug aus dem
 
Wertgutachten
 
des Sachverständigen über das Erbbaurecht an der Eigentumswohnung Nr. 1 mit 23,08 Miteigentumsanteilen, in 89231 Neu-Ulm, Bahnhofstraße 80, 82, 84, 86.

Grundbuch von Neu-Ulm
Blatt 10319
Lfd.Nr. 1
Gemarkung Neu-Ulm
Flst. Nr. 247/31 + 247/32
Hof- und Gebäudefläche, (darauf 3 Wohnhäuser,Hofraum desErbbauberechtigten) zur Größe 1.036m² + 594 m²

 
Verkehrswert 153.000,- €
Wertermittlungsstichtag 14.02.2025
 
Eckdaten des Erbbaurechtsvertrags
 
Gesamtlaufzeit lt. Erbbaurechtsvertrag 99 Jahre, ab 03.08.1954
Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrags zum WST 28 Jahre
Erbbauzins jährlich nicht bekannt
Wertsicherungsklausel nicht vorhanden
 
Grundstücksbeschreibung
 
Die beiden Flurstücke 247/31 und 247/32 grenzen aneinander und stellen eine wirtschaftliche Einheit dar. Sie werden nachfolgend als ein Grundstück beschrieben.
Ortslage im Osten der Stadtmitte
Umgebungsbebauung Geschosswohnungsbau
Oberfläche eben
Bebauung Wohnblock mit 4 Hauseingängen entlang der Bahnhofstraße
Untergrundbeschaffenheit Aussagen über die Tragfähigkeit des Untergrundes sowie den Grundwasserstand werden nicht getroffen.
Es wird nachfolgend davon ausgegangen, dass auf Grund der Beschaffenheit des Untergrundes und den Grundwasserverhältnissen keine über das ortsübliche Maß hinausgehenden Aufwendungen für die bauliche Nutzung des Grundstücks erforderlich sind.
Erschließung voll erschlossen
Wohnlage einfach
 
Gebäudebeschreibung
 
Baubeschreibung
Wohnanlage, bestehend aus 4 baugleichen aneinander gereihten Häusern HsNr. 80, 82, 84 und 86 mit insgesamt 40 Wohneinheiten. Die zu bewertende Wohneinheit Nr. 1 befindet sich im Haus-Nr. 80.
Gebäudetyp und Nutzung HsNr. 80 Mehrfamilienwohnhaus beidseitig in Reihe gebaut mit baugleichen Häusern, bestehend aus Kellergeschoss
Erdgeschoss sowie 1. bis 4.Obergeschoss mit je 2 Wohneinheiten je Wohngeschoss, somit insgesamt 20 Wohneinheiten.
Das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut. Im Keller- und Dachgeschoss befinden sich jeweils Abstellräume, die den Wohnungen frei zugeordnet sind.
Die Art, Konstruktion und die verwendeten Materialien des Baukörpers entsprechen der Bauausführung der 50er Jahre.
Baujahr ca. 1955, gemäß Datum des Erbbaurechtsvertrags geschätzt
Bau- undUnterhaltungszustand durchschnittlich,
Folgende Modernisierungen wurden am Gemeinschaftseigentum ca. 2015 und 2016 durchgeführt:

Dach neu eingedeckt
Vollwärmeschutz eingebaut
Kunststofffenster eingebaut

 
Bauweise
Umfassungswände 30 cm Mauerwerk, beidseitig verputzt; auf der Nordseite mit Vollwärmeschutz
Kellerumfassung 30 cm Beton
Innenwände Mauerwerk
Decken Betondecken
Dach Satteldach mit Dachneigung ca. 35°, Holzdachstuhl mit Tonpfannen gedeckt, ohne Unterdach,
Treppen vom KG bis EG Betontreppe mit Glattstrich vom EG bis DG Betonmassivtreppe mit Terrazzo- Fertigteiltreppenstufen, Stahlstabgeländer
Spenglerarbeiten Dachrinnen und Fallrohre, Verblechungen aus Kupferblech
Fassadengestaltung einfache Putzfassade
 
Beschreibung der Wohnung
 
Lage Eingang Hs.Nr. 80, Erdgeschoss, links; zweiseitig von Süden und Norden belichtet
Größe 57,35 m² lt. Eintrag in den Teilungsplänen
Ausstattung der Wohnung Eine Innenbesichtigung der Wohnung war nicht möglich, da mir der Eigentümer beim angekündigten
Besichtigungstermin keinen Zutritt verschaffte. Wegen Unwägbarkeiten bei der Art und dem Zustand der Innenausstattung wird bei der Herleitung des Verkehrswerts ein Risikoabschlag vorgenommen.
Fenster von außen feststellbar: Kunststofffenster mit Isolierverglasung und aufgesetzten Kunststoffrollladen
Balkon kein
Zubehör Ob Zubehör vorhanden ist, konnte wegen fehlender Innenbesichtigung nicht festgestellt werden.
 
Außenanlagen
 
Im Süden grenzt die Wohnanlage an den öffentlichen Gehweg.
Die Freifläche im Norden ist eingefriedet und mit Rasen angelegt.
 
Allgemeine Wertung
 
Die Lage des Bewertungsobjektes ist innerhalb von Neu-Ulm als zentrale, aber einfache Wohnlage zu werten.
Das Gebäude entsprecht Baustandard der 50er Jahre. Der Wärmschutz wurde durch Einbau eines Vollwärmeschutzes auf der Nordseite sowie durch Einbau neuer Fenster verbessert.
 
Zur Wohnung Nr. 1: Mit rund 57m² Wohnfläche ist die Raumaufteilung der 3-Zimmer-Wohnung für einen 2-3 Personenhaushalt geeignet. Der fehlende Balkon ist nachteilig zu werten.
Wegen Unwägbarkeiten bei Art und Zustand der Innenausstattung der Wohnung wegen fehlender Innenbesichtigung wird bei der Feststellung des Verkehrswerts ein Risikoabschlag vorgenommen.
Bei den Erbbaurechtsverträgen handelt es sich um Verträge ohne Anpassungsklausel, was im Ergebnis zu verhältnismäßig geringen Erbbauzinsen führt, da eine Anpassung nur bei Wegfall der Geschäftsgrundlage möglich ist.

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