Zwangsversteigerung in Amtsgericht Zweibruecken

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein mit einem denkmalgeschützten Wohn- und Geschäftshaus bebautes Grundstück. BesichtigungDas Objekt wurde am 14.03.2023 und 20.03.2023 im Rahmen zweier Ortsbesichtigungen inspiziert. Die Bewertung erfolgte zudem auf Grundlage von Bauunterlagen, Grundrissplänen sowie Auskünften von Ämtern und Informationen aus den bereitgestellten Unterlagen.GebäudeDas Objekt besteht aus mehreren zusammenhängenden Gebäudeteilen unterschiedlichen Baualters. Hauptgebäude ist das ehemalige Gasthaus zum Hirsch (Baujahr um 1600, unter Denkmalschutz), ergänzt durch einen dreigeschossigen, ca. 1958 errichteten Wohn-Geschäftshaus-Anbau. Hinzu kommen zwei eingeschossige Flachdachanbauten (ebenfalls ca. 1958), zwei zweigeschossige Nebengebäude aus dem Hofbereich (Baujahr ab etwa 1920) sowie ein viergeschossiger polygonaler Treppenturm aus dem Ende des 16. Jahrhunderts (Denkmal).Das Hauptgebäude und der Anbau sind dreigeschossig, nicht unterkellert, und verfügen über Satteldächer ohne Aufbauten. Die Fassade zur Hauptstraße besteht aus Sandsteinquadern, zur Rosengartenstraße ist sie verputzt. Die Gebäude sind mehrseitig an Nachbarbauten angebaut. Die Obergeschosse beherbergen je eine übergroße Wohnung (198 m² und 174 m² Wohnfläche), wobei eine Aufteilung in je zwei Wohnungen pro Etage technisch möglich wäre. Die Flachdachanbauten dienen als Nebenzimmer für die Gastronomie (ehemalige Nutzung).Die Raumaufteilung im EG umfasst Gasträume, Kühlhäuser, Bierkeller, Küche, Personalräume sowie Sanitäranlagen. Im 1. und 2. OG befinden sich großzügig geschnittene Wohnungen mit Dielen, mehreren Zimmern, Küche, Bädern und Wintergarten bzw. Terrasse. Die Belichtung und Besonnung ist insgesamt ausreichend bis gut. Die Nebengebäude werden im EG als Lager genutzt, im OG fehlen Treppen, eine Nutzung als Wohnraum ist erschwert.Die Gebäudesubstanz zeigt trotz laufender Teilsanierungen (z. B. neue Heiztherme im 2. OG 2018, modernisierte Bäder/Fenster ca. 1988/2018) einen erheblichen Sanierungsstau und massive Bauschäden, insbesondere durch defekte Flachdächer (Nässeschäden, Schimmel); eine umgehende umfassende Sanierung ist erforderlich. Der Zugang zu dem Treppenturm und den OGs der Nebengebäude ist nur indirekt über den Wintergarten und das Flachdach möglich. Das Anwesen ist als Einzeldenkmal eingetragen und liegt in der Denkmalliste der Stadt; bei allen Baumaßnahmen sind Genehmigungen und Auflagen zu erwarten.Weitere GebäudeIm rückwärtigen Hof befinden sich zwei zweigeschossige Nebengebäude in Massivbauweise mit Satteldächern (einmal Wellfaserzement, einmal Biberschwanzdeckung), zumeist als Lagerfläche genutzt, zugänglich nur über einen Umweg. Ferner der erwähnte polygonale, viergeschossige Treppenturm aus der Zeit um 1600, der denkmalgeschützt ist, für eine Nutzung jedoch keine Relevanz hat, aber laufende Instandhaltungskosten verursacht.NutzungZum Wertermittlungs-Stichtag war das Erdgeschoss (ehemalige Gastronomie), die Wohnung im 1. Obergeschoss sowie die Nebengebäude leerstehend; die Wohnung im 2. Obergeschoss wurde eigengenutzt.

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