Zwangsversteigerung in Amtsgericht Memmingen

Auszug aus dem
 
Gutachten
 
des Sachverständigen über den Verkehrswert für Wohnung Nr. II Dorfstraße 12, 87719 Mindelheim, Stadtteil Mindelau und mit Garage bebautes Grundstück Nähe Dorfstraße, 87719 Mindelheim

Grundbuch: Mindelau
Blatt: 347, 522
Lfd. Nr.: 1, 2
Gemarkung: Mindelau
Flurstück-Nr.: 17/1, 17/2
50/100 Miteigentumsanteil an dem Grundstück FlNr. 17/1
Flurstück-Nr.: 17/1: 1/2 Wohnhaus, Nebengebäude, Garten zu 342m²
Flurstück-Nr.: 17/2: Gebäude- und Freifläche zu 59m²

 
Wertermittlungsstichtag: 02.06.2025
Verkehrswert: Flurstück-Nr.: 17/1: 257.000€; Flurstück-Nr.: 17/2: 11.000€; gesamt 268.000€
 
Grundstücksbeschreibung
 
FlNr. 17/1
Wohn- und Geschäftslage Einfache, ländliche Wohnlage im Dorfgebiet, keine Geschäftslage
Grundstückslage Im Zentrum von Mindelau an Hauptdurchgangsstraße
Bebauung der Umgebung Gemischte Bebauung aus Wohnhäusern und stillgelegten landwirtschaftlichen Hofstellen
Erschließung Zufahrt über asphaltierte Dorfstraße, Abwasserentsorgung in öffentliche Kanalisation mit Klärwerk, Erdgas-, Wasser-, Strom-, Telefon-, Kabel- und Glasfaseranschluss vorhanden
 
FlNr. 17/2
Erschließung Zugang und Zufahrt zum Grundstück FlNr. 17/2 erfolgt über Grundstück FlNr. 17/1, Ver- und Entsorgungsanschlüsse sind auf dem Grundstück nicht vorhanden
 
Gebäudebeschreibung
 
Allgemeines Auf dem Grundstück FlNr. 17/1 befinden sich ein Zweifamilienhaus und eine Pkw-Einzelgarage. Das Zweifamilienhaus besteht aus Keller, Erdgeschoss, Obergeschoss und nicht ausgebautem Dachgeschoss. Das erdgeschossige Garagengebäude besteht aus einer Pkw-Einzelgarage und einem überdachten Vorplatz (zugleich Eingangsüberdachung Wohnhaus). Die Pkw-Garage gehört entsprechend Beschreibung in der Teilungserklärung Pkt. III zur Wohnung Nr. I. Die zu bewertende Wohnung Nr. II im Obergeschoss besteht aus Flur, Garderobe, WC, Bad, Speis, Wohnküche, Wohnzimmer, Kinderzimmer, Schlafzimmer und überdecktem Balkon. Die Wohnung wird dreiseitig von Norden, Osten und Süden belichtet. Die Wohnfläche beträgt 100 m². Der Wohnung Nr. II sind der nördliche und der südwestliche Kellerraum mit einer Nutzfläche von 27 m² und der nicht ausgebaute Dachboden zur Sondernutzung zugeordnet. Das Wohnhaus und die Garage wurden um 1977/1978 erbaut. Die Garage auf FlNr. 17/2 besteht aus einer eingeschossigen Pkw-Einzelgarage mit Flachdach. Die Garage wurde um 1978 erbaut. Auf den Dachflächen der Garagen befindet sich eine gemeinschaftlich genutzte Dachterrasse, die vom Treppenhaus des Wohnhauses aus zugänglich ist.
Räumlichkeiten

Kellergeschoss: Treppenhaus, Flur, Öllagerraum, Heizungsraum, 4 Kellerräume
Erdgeschoss: Treppenhaus und abgeschlossene Wohnung Nr. I
Obergeschoss: Treppenhaus und abgeschlossene Wohnung Nr II
Dachgeschoss: Treppenhaus und nicht ausgebauter Dachboden

Bestandsverzeichnis

Gemäß Änderung der Teilungserklärung vom 30.11.2009 sind der Wohnung Nr. I die zwei Kellerräume zugeordnet, die in der Urkunde beigefügten Planskizze gelb gekennzeichnet und der Wohnung Nr. II sind die zwei Kellerräume zugeordnet, die in der Planskizze grün gekennzeichnet sind.
Sondernutzungsrecht am gesamten Dachboden der hier vorgetragenen Einheit zugeordnet

 
Gemeinschaftseigentum FlNr. 17/2
Rohbau
Bauweise Massivbau
Fundamente Beton
Kelleraußenwände Betonsteinmauerwerk
Außenwände Mauerwerk aus Hochlochziegel
Innenwände Mauerwerk
Decken Stahlbetondecken über KG, EG und OG, Holzbalkendecke über DG
Treppen Betontreppen KG-EG-OG-DG mit Natursteinbelag und Stahl-/Holzgeländer
Dach Satteldach in Holzkonstruktion
Dacheindeckung Betondachsteine, Dachfläche verschalt
Rinnen/Fallrohre Zinkblech mit Anstrich
 
Ausbau
Fenster Stahlgitterfenster mit Einfachglas im Keller, Glasbausteine im Treppenhaus, Kunststofffenster mit 2-fach-Isolierglas auf Westseite im OG und DG (aus 2011), sonst Holzfenster mit 2-fach-Isolierglas (aus 1977)
Rollladen/Läden Kunststoffrollläden
Türen/Tore Holzeingangstüre, Seitenteil mit Einfachglas (aus 1977)
Innentüren Stahlblechtüren oder Holzumfassungszargen und Holztürblätter mit furnierter Oberfläche im Keller, Wohnungseingangstüre im EG und Türe in den Dachboden aus Holzumfassungszargen mit furnierter Oberfläche,
Bodenbeläge Natursteinbelag im Treppenhaus EG, OG und DG, Glattstrich im Heizungsraum und Öllagerraum PVC-Belag im Treppenhaus KG und im Flur KG
Fassade Putz und Anstrich
Wandbekleidungen Putz und Tapete im Treppenhaus, sonst Putz und Anstrich
Deckenbekleidungen Betondecke im Keller unverputzt mit Anstrich, Nut- und Federholzbekleidung im Treppenhaus DG, sonst Putz und Anstrich im Treppenhaus
Dachschrägen Nut- und Federholzbekleidung im Treppenhaus
Besondere Bauteile Überdachung Garagenvorplatz mit Boden aus Betonsteinpflaster, Westwand aus Mauerwerk oder Holzriegelwand, Pultdach mit Eindeckung aus Zinkstehfalzblech, Dachterrasse über Garage und Vorplatzüberdachung aus Holzunterkonstruktion mit geriffelten Lärchenholzdielen und Holzgeländer
Besondere Einbauten Treppenlift (Baujahr 1991) vom Keller bis ins Erdgeschoss
Garage Pkw-Einzelgarage in Massivbauweise mit Pultdach mit Eindeckung aus Zinkstehfalzblech
 
Installationen
Sanitäre Einrichtungen im Gemeinschaftseigentum nicht vorhanden
Heizung ölbefeuerte Zentralheizung mit Warmwasserbereitung, Heizkessel Fabr. Buderus Logano G 150 und Warmwasserspeicher Buderus Logalux LT, Baujahr 2002, doppelwandige Kunststoffbatterieöllagertanks mit 6.000 l Fassungsvermögen, Baujahr 2013 Heizkörper im Treppenhaus EG
Elektro einfache Ausstattung aus Bauzeit
 
Allgemeinzustand/Unterhaltungszustand: Die Heizanlagentechnik ist 23 Jahre und die Fenster auf der Westseite sind 14 Jahre alt. Ansonsten befindet sich das Gemeinschaftseigentum wie Fenster, Türen, Haustechnik und Dacheindeckung im Originalzustand aus der Bauzeit 1977. Die Tapezierung im Treppenhaus ist altersbedingt abgenutzt. Ansonsten befindet sich das Gemeinschaftseigentum in einem normalen Instandhaltungszustand.
 
Wohnung Nr. II
Ausbau
Fenster Holzfenster mit 2-fach-Isolierglas (aus 1977), Insektenschutztüren an den Balkontüren
Rollladen/Läden Kunststoffrollläden
Innentüren Holzumfassungszargen und Holztürblätter mit CPLBeschichtung
Bodenbeläge Fliesen im WC, Bad, in der Speis und in der Küche, Parkett im Flur, im Wohnzimmer und in den Schlafzimmern
Wandbekleidungen Fliesen im WC 1,10 m hoch, im Bad raumhoch, Fliesenschild in der Küche, sonst Putz und Anstrich
Deckenbekleidungen Putz und Anstrich
Besondere Bauteile überdeckter Balkon mit Fliesenbelag und Stahl-/Holzgeländer
Besondere Einbauten nicht vorhanden
 
Installationen
Sanitäre Einrichtungen wandhängendes WC und Handwaschbecken im WC, Badewanne, Duschwanne mit Glasduschwand, Doppelwaschbecken und Waschmaschinenanschluss im Bad, Spülenanschluss in der Küche
Heizung Fußbodenheizung im WC, im Bad und in der Küche, Heizkörper in der Küche, im Wohnzimmer und in den Schlafzimmern
Elektro durchschnittliche Ausstattung
 
Allgemeinzustand/Unterhaltungszustand:
Die Wohnung wurde um 2009/2010 modernisiert. Dabei wurden folgende Bauteile erneuert:

Bodenbeläge
Türelemente
Bad- und WC-Ausstattungen einschl. Fliesen
Heizkörper
Schalter- und Steckdosen und Sicherung in Unterverteilung
Wand- und Deckenanstrich
Rollladengurte

Die Wandanstriche in der Wohnküche und im Wohnzimmer sind leicht abgewohnt. Die Glasduschwand im Bad weist Verschmutzungen auf. Die Bespannung der Insektenschutztüre an der Balkontüre Wohnzimmer ist beschädigt und erneuerungsbedürftig. Ansonsten befindet sich die Wohnung in einem normalen Instandhaltungszustand.
 
Kellerräume Nr. II
Keller Nord mit Betonboden mit Glattstrich, Wände mit Putz und Anstrich, Stahlgitterfenster mit Einfachglas Keller Südwest mit Fliesenbelag, Wände Putz und Anstrich, Stahlgitterfenster mit Einfachglas
 
Dachgeschoss – Dachboden Nr. II
Estrich auf Trennlage, Außenwände und Wand zum Treppenhaus mit Grundputz, Fensterleibungen unverputzt, Dachschrägen und Decke unbekleidet und nicht wärmegedämmt, einfache Elektroinstallation Anschlüsse für Abwasser, Wasser und Heizung sind vorbereitet. Der Dachboden befindet sich in einem rohbauähnlichen Zustand. Der Estrich weist verschiedene Risse auf. Im Dachgeschoss lagern wertlose Möbel und wertloser Hausrat, der zu entsorgen ist. Die Entsorgungskosten von ca. 1.500 € werden bei der Wertermittlung wertmindernd in Ansatz gebracht.
 
Garage auf FlNr. 17/2
Rohbau
Bauweise Massivbau
Fundamente Beton
Außenwände Mauerwerk
Innenwände nicht vorhanden
Decke/Dach flach geneigtes Pultdach aus Stahlbetondecke
Dacheindeckung Zinkstehfalzblech
Rinnen/Fallrohre Zinkblech
 
Ausbau
Fenster Glasbausteine
Türen/Tore Sektionaltor mit Elektroantrieb (aus 2006)
Innentüren nicht vorhanden
Bodenbeläge Glattstrich
Fassade Putz und Anstrich
Wandbekleidungen Putz und Anstrich
Dachschrägen Betondecke unverputzt mit Anstrich
Besondere Bauteile Dachterrasse über Garage aus Holzunterkonstruktion mit geriffelten Lärchenholzdielen und Holzgeländer (nur vom Wohnhaus aus zugänglich)
Besondere Einbauten nicht vorhanden
 
Installationen
Sanitäre Einrichtungen nicht vorhanden
Heizung nicht vorhanden
Elektro einfache Ausstattung
 
Allgemeinzustand/Unterhaltungszustand: Der Innenwandputz weist entlang der Westwand und tlw. an der Ostwand Abplatzungen bis 30 cm Höhe infolge Chlorideinwirkung durch Streusalz auf. Die Innenwand- und Deckenanstriche sind abgenutzt. Die Decke weist großflächig Schimmel auf. Der Fassadenanstrich auf der Nordseite ist abgewittert. Das Garagentor wurde um 2006 und das Blechdach um 2017 erneuert.
 
Außenanlagen
 
FlNr. 17/1
Hoffläche nördlich des Wohnhauses und nördlich der Garage ist asphaltiert, Betonplatte 50 cm und Blumenpflanzbeet 50 cm breit östlich Wohnhaus, Pflanzbeet südlich Wohnhaus mit Blumen, Bodendeckern und Sträuchern, überdeckter Freisitz südlich der Garage aus einfacher Holzkonstruktion mit Pultdach mit Eindeckung aus Polyesterwellplatten, Boden mit Betonplattenbelag, Einfriedung entlang Ost- und Südgrenze aus Sockel aus Betonformsteinen und geschmiedetem Stahlgitterzaun. Die Asphaltierung der nördlichen Hoffläche weist verschiedene altersbedingte Risse und an einer Stelle eine leichte Mulde auf. Der Stahlgitterzaun weist Korrosion auf und ist entlang der Südgrenze vollständig eingewachsen. Ansonsten befinden sich die Außenanlagen in einem normalen Pflege- und Unterhaltungszustand.
 
FlNr. 17/2
Hoffläche nördlich der Garage ist asphaltiert, Fläche südlich Garage ist mit Betonplatten belegt, Einfriedung entlang Südgrenze aus Betonsockel und einfachem Zaun aus Holzgeflechtelementen Der Betonplattenbelag südlich der Garage weist witterungsbedingte Verfärbungen auf. Ansonsten befinden sich die Außenanlagen in einem normalen Pflege- und Unterhaltungszustand.

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