Zwangsversteigerung in Amtsgericht Landshut

Auszug aus dem
 
Gutachten
 
des Sachverständigen über den Verkehrswert für das Einfamilienhaus in 84056 Rottenburg an der Laaber, Fasanenweg 2

Grundbuch: Rottenburg/ Laaber
Blatt: 4153
Gemarkung: Rottenburg an der Laaber
Flurstück-Nr.: 1109/2
Gebäude- und Freifläche zu 984 m²

 
Wertermittlungsstichtag: 21.03.2025
Verkehrswert: 450.000 €
 
Grundstücksbeschreibung
 
Mikrolage: Der Gemeindeteil Gisseltshausen schließt im Nordwesten an das Stadtgebiet von Rottenburg an und liegt rd. 1 km vom Stadtzentrum entfernt. Das zu bewertende Anwesen liegt im Nordteil von Gisseltshausen, östlich der Schaltdorfer Straße, in einer relativ neuem Wohnbausiedlung. Die umliegende Bebauung besteht überwiegend aus freistehenden Einfamilienhäusern, unmittelbar im Süden und Osten sind noch unbebaute Grundstücke vorhanden. Weiter nördlich (rd. 130 m Entfernung) grenzen landwirtschaftliche Flächen an. Im Westen, nach rd. 250 m (Luftlinie) befindet sich die örtliche Altstoffsammelstelle und die Kläranlage.
Die Wohnlage ist aufgrund des Durchfahrtsverkehrs der unmittelbar westlich vorbeiführenden Schaltdorfer Straße geringfügig beeinträchtigt. Das Verkehrsaufkommen am Fasanenweg beschränkt sich auf Anlieger.
Topographie: Das Gelände steigt leicht, um rd . 1,5 m nach Osten an.
Erschließungszustand: Das Grundstück ist ortsüblich durch den ausgebauten Fasanenweg (asphaltierte Straßendecke, kein Gehweg) sowie durch Kanal, Wasser und Strom erschlossen. Es bestehen offene Forderungen betreffend diverser Erschließungskosten.
 
Gebäudebeschreibung
 
Bauzeit und grundrissliehe Gliederung Gemäß den vorliegenden Unterlagen und Auskunft beim Ortstermin wurde das Einfamilienhaus als Fertighaus in Holzständerbauweise des Herstellers „MASSAHAUS“ im Jahr 2020 errichtet.
Das Wohngebäude wurde nicht fertiggestellt (zum Wertermittlungsstichtag: fortgeschrittener Rohbauzustand mit Dach inklusive Dachdeckung, montierten Fenstern und Haustüre). Im Innenbereich wurde die Treppe zum Dachgeschoss errichtet, die Haus-Elektrik und die sanitären Anschlüsse sind Großteils installiert. Es fehlt der gesamte Innenausbau (u .a. Estrich, Bodenbeläge, Decken- und Wandfertigstellung inkl. Anstrich, Sanitäreinrichtung, Innentüren),
die Heizungsanlage und Fußbodenheizung. Das Wohngebäude ist nicht unterkellert und besteht aus Erdgeschoss und ausgebautem Dachgeschoss.
Wohnfläche It. Anlage nach Fertigstellung rd. 157 m²
 
Bauliche Ausführung
Grundkonstruktion: Fertighaus in Holzständerbauweise mit Kerndämmung (Fabrikat MASSAHAUS); Betonbodenplatte; Aufbau der Umfassungs- und Zwischenwände: Holzrahmenbau mit Gipsfaserplatten, Dämmung und Abdichtung (Wandstärke der Umfassungswände d =34,6 cm), It. Plan.
Decken: Holzbalkendecken.
Dach: Satteldach mit Pfannendeckung, Regenrinnen und Fallleitungen aus verzinktem Blech.
Treppen: Holzwangentreppe, Holzgeländer mit Metallstabsausfachung; Holzeinschubtreppe zum Dachspitz (noch nicht montiert).
Fenster: Überwiegend bodentiefe Kunststofffenster mit Dreifachisolierverglasung (im DG mit Stahlabsturzsicherungen, sog. französische Balkone), Alufensterbleche außen; Rollos (vermutlich nach Fertigstellung mit Elektrobetrieb ), im DG z.T. Kunststoffdachliegefenster.
Türen: Hauseingangstüre: nach Angabe Leichtmetallkonstruktion mit Isolierglasausschnitt und festverglastem Seitenteil; im Innenbereich: keine Türen.
Böden: Nicht vorhanden.
Decken- und Wandbehandlung Fassade mit verriebenem Putz und Anstrich, im Innenbereich: nicht vorhanden.
 
Technische Installation
Hausanschlüsse: Das Gebäude ist an die öffentlichen Leitungen für Kanal, Wasser und Strom angeschlossen.
Elektroinstallation: Elektrische Brenn- und Anschlussstellen sind noch nicht installiert.
Sanitärinstallation: Nicht vorhanden.
Heizung: Nicht vorhanden; Anschlüsse und Material für Fußbodenheizung ist vorhanden.
Zubehör: Nicht vorhanden.
 
Außenanlagen
 
Die Außenanlagen sind nicht vorhanden.
 
Beurteilung
 
Das Grundstück ist mit einem Einfamilienhaus (Fertighaus des Herstellers „MASSAHAUS“, Baujahr 2020) bebaut. Wie bereits erläutert, handelt es sich um einen fortgeschrittenen Rohbauzustand.
 
Folgende Ausbau-Maßnahmen sind noch durchzuführen:

Fertigstellung der Decken und Wände.
Estricharbeiten.
Einbau einer Heizungsanlage; in Planung war Einbau einer Luftwärmepumpe.
Montage der Fußbodenheizung (Materialien sind It. Angabe bezahlt).
Fertigstellung der Elektroinstallation.
Einbau sanitärer Einrichtungen im Bad, Dusch-WC und WC. Die Anschlüsse sind Großteils vorhanden, die Sanitärobjekte und Armaturen fehlen noch.
Das Eingangspodest ist lediglich provisorisch aus Holzpaletten hergestellt.
Die Außenanlagen inklusive Einfriedung fehlen . Die geplante Terrasse ist nicht vorhanden.
Die Errichtung einer Regenwasserpuffer-Anlage (Größe rd. 6 m³ ; verpflichtende Auflage der Stadt Rottenburg) ist, soweit nachprüfbar, am Grundstück noch nicht erfolgt.

 
Diese Aufstellung ist nicht fallabschließend.
Die Grundrisskonzeption des Einfamilienwohnhauses ist modern und zeitgemäß. Im Erdgeschoss sind die Wohnräume mit „offener“ Küche, ein Arbeitszimmer und ein WC, im Dachgeschoss die Schlafräume und zwei Bäder untergebracht.
Alle Wohn- und Schlafräume sind über bodentiefe Fenster natürlich belichtet und belüftet.

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