Zwangsversteigerung in Amtsgericht Saarbruecken

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Wohn- und Geschäftshaus mit Werkstatt, Lagergebäuden, Garagengebäude und überdachtem Außenlager auf drei verbundenen Grundstücken. BesichtigungDas Objekt wurde am 02.12.2024 im Rahmen eines Ortstermins vollständig von innen und außen besichtigt; alle Gebäude (Wohn- und Geschäftshaus, Werkstatt, Lager, Garagengebäude, überdachtes Außenlager) sowie die Freiflächen und das zusätzliche Gartenflurstück waren zugänglich. Die Bewertung stützt sich zusätzlich auf Bauakten, Flurkarten, behördliche Auskünfte, frühere Gutachten sowie eigene Aufmaße und Flächenberechnungen.GebäudeDas freistehende Wohn- und Geschäftshaus in Massivbauweise wurde 1972 errichtet, ist vollständig unterkellert und besitzt ein zweischalig belüftetes Flachdach mit Bitumendachbahnen. Im Unter-/Kellergeschoss befinden sich auf der Wohnseite Flur, zwei Kellerräume und ein Partyraum, auf der Gewerbeseite Büro, Sozialraum, Sanitärbereiche sowie Lagerflächen; die Konstruktion besteht aus Mauerwerkswänden und Stahlbetondecken, erschlossen über eine freitragende Betontreppe. Im Erdgeschoss liegen zwei nahezu identische, große Wohnungen (ca. 127 m² und 130 m² Wohnfläche) mit jeweils zentraler Essdiele, vier Zimmern, Küche, Abstellraum, Bad, Gäste-WC und Loggia; 2012 wurde das Bad der Wohnung links modernisiert.Die Grundrissgestaltung ist für die Bauzeit typisch, mit großzügigen Wohn-Ess-Bereichen und funktionalen Nebenräumen; die Erschließung erfolgt über separate Hauseingänge. Die Belichtung ist durch umlaufende Fensterflächen und die Loggien insgesamt gut, im Kellergeschoss teils nur ausreichend. Die Fassaden sind verputzt, teilweise mit Holz- und Faserzementbekleidungen, insgesamt deutlich verfärbt und stellenweise schadhaft. Fenster und Türen sind überwiegend bauzeitlich und überaltert. Es besteht kein Denkmalschutz. Der bauliche Zustand ist leicht unterdurchschnittlich, mit erkennbaren Baumängeln und Bauschäden (u. a. Feuchte- und Risserscheinungen, Schimmel in einem Sanitärraum, veraltete Dachabdichtung und Haustechnik) sowie einem erhöhten Modernisierungs- und Renovierungsbedarf.Weitere GebäudeAuf dem Grundstück steht ein 1972 errichtetes, unterkellertes Werkstattgebäude in Skelettbauweise mit Mauerwerksausfachung und Satteldach aus Faserzementplatten (vermutlich asbesthaltig); im Kellergeschoss befinden sich mehrere Lager-, Heizungs- und Brennstoffräume, im Erdgeschoss eine größere Werkhalle, beheizt über Flächenheizkörper und Deckenluftheizer. Ein 1986 erbautes, unterkellertes Lagergebäude in Massivbauweise mit beheizten Lagerflächen im Erd- und Kellergeschoss besitzt ebenfalls ein Faserzement-Satteldach und Holzfenster mit Isolierverglasung. Das Garagengebäude von 1976 umfasst mehrere massive Garagen (teilweise im Kellergeschoss), Flachdach mit Bitumenabdichtung und Holzschwingtore, jedoch mit schadhafter Dachhaut und Folgeschäden an der Deckenbekleidung. Das überdachte Außenlager (Holzkonstruktion, Baujahr ca. 1976, „Frackdach“ mit Faserzementplatten) dient als witterungsgeschützter Lagerbereich und weist altersentsprechenden, einfachen Standard auf.GrundstückDas Bewertungsobjekt umfasst insgesamt ca. 1.790 m² in drei Flurstücken, die gemeinsam ein unregelmäßig geschnittenes, von der Straße nach hinten abfallendes Grundstück bilden. Das Hauptflurstück mit Wohn- und Geschäftshaus, Werkstatt und Lager (ca. 1.302 m²) besitzt eine Straßenfront von rund 40 m und eine mittlere Tiefe von etwa 40 m; die Topografie fällt von der Anliegerstraße auf das Untergeschossniveau ab, dahinter verlaufen Hofflächen mit Zufahrt zu Werkstatt, Lager und Garagen, anschließend setzt sich das Gelände in eine ausgeprägte Hanglage fort. Das Nebenflurstück mit Garage und überdachtem Außenlager (ca. 258 m²) ist schmal (ca. 6 m Straßenfront) und tief und wird überwiegend gewerblich genutzt.Das separate Gartenflurstück (ca. 230 m²) liegt im rückwärtigen Bereich, ist breit und relativ flach, jedoch hanglagig ausgebildet und teilweise mit Bäumen bestanden; ein entwurzelter Baum hat das Lagergebäude bereits beschädigt und ist zu räumen. Die Außenanlagen umfassen befestigte Hof- und Zufahrtsflächen (Beton/Pflaster), eine straßenseitige Einfriedung mit Zaun und Hoftor, Versorgungs- und Entwässerungsleitungen bis zum öffentlichen Netz sowie vereinzelte Pflanzflächen und Bäume. Insgesamt stehen sechs Außenstellplätze und vier Garagenplätze zur Verfügung. Altlasten sind nicht nachgewiesen; ein Flurstück ragt jedoch randlich in eine kommunale Altlastenverdachtsfläche eines ehemaligen Industriebetriebs hinein, was ein Kostenrisiko nach sich ziehen kann.NutzungZum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung im Erdgeschoss rechts des Wohn- und Geschäftshauses vermietet, die Wohnung im Erdgeschoss links leerstehend, aber noch möbliert. Zum Wertermittlungs-Stichtag war die gewerbliche Einheit (Schreinerei mit Werkstatt-, Lager- und Außenlagerflächen) vermietet und nutzte die Werkstatt-, Lager- und Garagenbereiche einschließlich Außenstellplätzen betrieblich.

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