Zwangsversteigerung in Amtsgericht Flensburg

Auszug aus dem
 
Gutachten
 
des Sachverständigen über den Verkehrswert für die Wohnhaus mit Anbau (Zweifamilienhaus), Angelner Straße 9, 24966 Sörup

Grundbuch: Sörup
Blatt: 182
BV Nr.: 2
Gemarkung: Sörup
Flur: 35
Flurstück-Nr.: 323
Gebäude- und Freifläche zu 822m²

 
Verkehrswert: 262.000€
Wertermittlungsstichtag: 22.04.2026
 
Grundstücksbeschreibung
 
Wohn- und Geschäftslage Das Wertermittlungsobjekt liegt in südöstlicher Ortsrandlage in Richtung Ahneby (Kreisstraße 102). Die Angelner Straße wurde zweispurig ausgebaut, asphaltiert und beidseitig mit abgetrennten und befestigten Gehwegen versehen. Die unmittelbar umliegende Bebauung besteht vorwiegend aus Einfamilienhäusern. Östlich angrenzend liegen landwirtschaftliche Flächen und ein kleiner angelegter See.
Baulasten Eine Eintragung, siehe Gutachten; Aus der Eintragung ergibt sich nach Auffassung des Sachverständigen im Bestand kein erkennbarer bzw. abzuleitender wertrelevanter Einfluss. Entsprechend bleibt die Baulast bei der Bewertung unberücksichtigt.
Grundstücksgröße und -zuschnitt Das 822 m² große Grundstück weist eine annähernd rechteckige Ausbildung auf und fällt von der Straße Richtung Osten ab.
Erschließungszustand Das Wertermittlungsobjekt wird durch die Angelner Straße erschlossen. Dabei handelt es sich um eine zweispurig ausgelegte und asphaltierte Straße. Folgende Ver- und Entsorgungseinrichtungen sind gemäß Angabe örtlich vorhanden:

Telefonanschluss
Wasserversorgung
Stromversorgung
Schmutz- und Regenwasser mit Anschluss an das öffentliche Netz

 
Gebäudebeschreibung
 
Nutzung Das Grundstück ist mit einem Wohnhaus sowie einem Anbau bebaut und hat in jedem Gebäudeteil eine Wohneinheit. Der straßenseitige Baukörper verfügt über ein Kellergeschoss, ein Erdgeschoss, ein Dachgeschoss und einen Spitzboden. Im hinteren Anbau finden sich ein Erd- und ein Obergeschoss. Weiterhin sind ein Garagengebäude in Massivbauweise und ein Holzgartenhaus vorhanden.
 
Gebäude Das ursprüngliche Baujahr des vorderen Wohnhauses ist nicht bekannt geworden, da hierüber keine Bauunterlagen erhältlich waren. Der rückwärtige Anbau wurde laut den vorliegenden Bauakten etwa im Jahr 1971 in Massivbauweise errichtet.
Geschosse: Vorderer Gebäudeteil: Kellergeschoss, Erdgeschoss, Dachgeschoss, Spitzboden
Rückwärtiger Gebäudeteil: Erdgeschoss, Obergeschoss
Größe: Die Wohnfläche beträgt insgesamt rd. 202 m². Hiervon entfallen auf den vorderen Gebäudeteil rd. 95 m² und den rückwärtigen Gebäudeteil rd. 107 m².
 
Raumaufteilung
Vorderer Gebäudeteil

Kellergeschoss: Kellerflur, Öllagerraum, 2 Kellerräume, Heizungsraum/ Waschküche
Erdgeschoss: Flur (rd. 5 m²), Küche (rd. 10,5 m²), Schlafzimmer (rd. 12,5 m²), Wohn- und Esszimmer (rd. 27,8 m²)
Dachgeschoss: Flur (rd. 3,7 m²), Bad (rd. 6,6 m²), Zimmer (rd. 12,5 m²), Zimmer (rd. 15,3 m²)

 
Zwischenbau Erdgeschoss: Flur/Kellertreppe, Abstellraum
 
Rückwärtiger Gebäudeteil

Erdgeschoss: Flurbereiche (rd. 8,7 m²), 3 Zimmer (rd. 10,8 m², rd.17,8 m², rd. 6,20 m²), Bad (rd. 10,5 m²)
Obergeschoss: Flur (rd. 2,8 m²), Wohn- und Esszimmer (rd. 41,5 m²), Küche (rd. 8,7 m²)

 
Vorderer Gebäudeteil
Bauweise, Baugestaltung, Ausstattung und Qualität:
Außenwände: Massives Mauerwerk mit Putz und Anstrich, zweiseitig nachträglich mit einem Sparverblender verkleidet
Innenwände: Vorwiegend massives Mauerwerk in verschiedenen Stärken
Unterer Abschluss: Unterbeton, Estrichaufbau, o.ä.
 
Geschossdecken:

KG: Kappendecke
EG: Holzbalkendeckenkonstruktion mit entsprechendem Aufbau

 
Dachform: Krüppelwalmdach mit Betondachsteineindeckung, Dachrinne und Fallrohre aus Zinkblech mit Anstrich Flachdachgaube mit Schieferverkleidung
 
Geschosstreppe:

KG/EG: Holzstiege bzw. massive Treppe am Kellerzugang vom Zwischenbau
EG/DG: Geschlossene Holztreppe mit Teppichbodenbelag

 
Innentüren: Holzwerkstofftüren
Fenster: Überwiegend ältere Kunststofffenster mit Isolierverglasung, Außenjalousien
Außentüren: Haustür aus Holz mit Isolierverglasung
Sanitärinstallation: Zweckmäßig
Elektroinstallation: Zweckmäßig
Heizungsinstallation: Plattenheizkörper mit Thermostatventilen
Beheizung: Ältere Ölfeuerungsanlage, Kunststofföltanks mit 6 x 750 Liter Fassungsvermögen
 
Raumbeschreibung
Kellergeschoss
Kellerflur
Wandverkleidung: Putz und Anstrich
Deckenverkleidung: Kappendecke mit Anstrich
Fußboden: Estrich
 
Öllagerraum:
Wandverkleidung: Putz und Anstrich
Deckenverkleidung: Kappendecke mit Anstrich
Fußboden: Estrich
Sonstiges: Öltanks
 
Kellerraum:
Wandverkleidung: Putz und Anstrich
Deckenverkleidung: Kappendecke mit Anstrich
Fußboden: Estrich
 
Heizungsraum/Waschküche:
Wandverkleidung: Putz und Anstrich
Deckenverkleidung: Kappendecke mit Anstrich
Fußboden: Estrich
Sonstiges: Ölfeuerungsanlage, seitlich kleiner Raum mit Stand- WC abgetrennt, Treppe zum Zwischenbau
 
Kellerraum:
Wandverkleidung: Putz und Anstrich
Deckenverkleidung: Kappendecke mit Anstrich
Fußboden: Estrich
Sonstiges: Baujahrsbedingte typische Feuchtigkeit im Bereich der Kelleraußenwände
 
Erdgeschoss:
Flur:
Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich, Holzwerkstoffpaneele
Deckenverkleidung: Holzwerkstoffpaneele
Fußboden: Kork-Parkett
 
Küche:
Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich
Deckenverkleidung: Rauhfaser und Anstrich
Fußboden: Fliesen
Sonstiges: Ältere Einbauküche
 
Schlafzimmer:
Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich
Deckenverkleidung: Rauhfaser und Anstrich
Fußboden: PVC-Belag
 
Wohn- und Esszimmer:
Wandverkleidung: Tapeten
Deckenverkleidung: Holzwerkstoffpaneele
Fußboden: Korkparkett
 
Dachgeschoss:
Flur:
Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich
Deckenverkleidung: Rauhfaser und Anstrich
Fußboden: Laminat
Sonstiges: Abseitentür
 
Bad:
Wandverkleidung: Fliesen raumhoch
Deckenverkleidung: Dämmplatten
Fußboden: Fliesen
Sonstiges: Waschbecken, Stand-WC mit Spülkasten, Badewanne
 
Zimmer:
Wandverkleidung: Tapeten, Profilholzverkleidung
Deckenverkleidung: Rauhfaser und Anstrich
Fußboden: Laminat
Sonstiges: Begehbarer Kleiderschrank abgetrennt
 
Zimmer:
Wandverkleidung: Tapeten
Deckenverkleidung: Rauhfaser und Anstrich
Fußboden: Laminat
Spitzboden: Nicht besichtigt, gemäß Auskunft ungedämmt
 
Zwischenbau
Flur/Kellertreppe:
Wandverkleidung: Putz und Anstrich
Deckenverkleidung: Holzbalkendecke und Holzschalung
Fußboden: Estrich
Sonstiges: Massive Treppe ins Kellergeschoss
 
Abstellraum:
Wandverkleidung: Putz und Anstrich
Deckenverkleidung: Holzbalkendecke und Holzschalung
Fußboden: Estrich
 
Rückwärtiger Gebäudeteil
Außenwände: 17,5 cm Gasbetonmauerwerk, 6 cm Luftschicht, 11,5 cm Verblendmauerwerk, teilweise mit Anstrich
Innenwände: 12,5 – 24 cm Kalksandsteinmauerwerk
Unterer Abschluss: 10 cm Unterbeton, Dämmung, 2 cm Gussasphalt
Geschossdecken: 14 cm Stahlbetonplatte, Dämmung, 2 cm Gussasphalt
Dachform: Flachdachaufbau mit 15 cm Stahlbetonplatte, 2 cm Dämmung, 5 cm Gefällebeton, Dachdichtungsbahnen Attika mit Kunstschieferverkleidung
Geschosstreppe: Massive Treppe mit Kunststeinbelag
Innentüren: Holzwerkstofftüren mit Anstrich
Fenster: Erneuerte Kunststofffenster mit Isolierverglasung, Außenjalousien
Außentüren: Massive Holztür, seitlich Fensterelement mit Isolierverglasung
Sanitärinstallation: Zweckmäßig
Elektroinstallation: Zweckmäßig
Heizungsinstallation: Elektroheizung
Beheizung: Heizung und Wassererwärmung elektrisch
 
Raumbeschreibung
Eingangsebene
Eingangsflur (Treppenhaus):
Wandverkleidung: Profilholzverkleidung mit Anstrich
Deckenverkleidung: Profilholzverkleidung mit Anstrich
Fußboden: Kunststeinplatten
 
Erdgeschoss
Flur:
Wandverkleidung: Tapeten, Sichtmauerwerk, Profilholzverkleidung mit Anstrich
Deckenverkleidung: Profilholzverkleidung mit Anstrich
Fußboden: Kunststeinplatten
 
Zimmer:
Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich
Deckenverkleidung: Profilholzverkleidung mit Anstrich
Fußboden: Laminat
 
Zimmer:
Wandverkleidung: Tapeten, Profilholzverkleidung mit Anstrich
Deckenverkleidung: Profilholzverkleidung mit Anstrich
Fußboden: Laminat
 
Zimmer:
Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich
Deckenverkleidung: Profilholzverkleidung mit Anstrich
Fußboden: Laminat
 
Bad:
Wandverkleidung: Fliesen raumhoch
Deckenverkleidung: Profilholzverkleidung mit Anstrich
Fußboden: Fliesen
Sonstiges: 2 Waschbecken, Stand-WC mit Spülkasten, Badewanne, Bidet, bodengleiche Dusche, elektr. Lüfter
 
Obergeschoss:
Flur:
Wandverkleidung: Profilholzverkleidung mit Anstrich, Rauhfaser und Anstrich
Deckenverkleidung: Profilholzverkleidung mit Anstrich
Fußboden: Kunststeinplatten
 
Wohn- und Esszimmer:
Wandverkleidung: Tapeten, Profilholzverkleidung mit Anstrich
Deckenverkleidung: Profilholzverkleidung mit Anstrich
Fußboden: Laminat
Sonstiges: Balkontür
 
Küche:
Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich, Tapeten, Küchenschild aus Holzwerkstoffplatten
Deckenverkleidung: Profilholzverkleidung mit Anstrich
Fußboden: Mosaikfliesen
Sonstiges: Neuere Einbauküche
 
Zustandseinstufung
Baumängel / -schäden: Beim Ortstermin konnten keine gravierenden Baumängel bzw. Bauschäden festgestellt werden.
Einstufung Zustand: Insgesamt mittlerer bzw. durchschnittlicher und altersgemäßer Gesamtzustand.
 
Sonstiges:

Vorderer Gebäudeteil: Bei einem Bewohnerwechsel fallen alters- und nutzungsbedingte Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen an.
Rückwärtiger Gebäudeteil: In den Räumen im Erdgeschoss waren stellenweise Schimmelflecken im Sockelbereich (Außenwand) und im Deckenbereich (Außenwand) vorhanden. An den Fenstern fehlen zum Teil die Verleistungen im Außenbereich. Die Farbe an der Unterseite des Balkons blättert ab.

 
Energieausweis / Einstufung der energetischen Eigenschaften: Die energetische Qualität ist aufgrund der vorhandenen Aufbauten und der jeweiligen Heizungsanlagen im Wesentlichen insgesamt als unterdurchschnittlich bis durchschnittlich einzustufen. Diese entspricht wegen des Baujahres und der Dämmstärken nicht den heutigen Vorgaben. Da das Baujahr sowohl in das Sachwert- als auch in das Ertragswertverfahren wertrelevant eingeht, wird die vorliegende übliche Energieeffizienz ausreichend berücksichtigt.
 
Außenanlagen
 
Plattierungen: Auffahrt und seitliche Fläche am Gartenhaus mit Betonsteinpflasterung, Eingangstreppe am vorderen Gebäudeteil mit Granitplatten, Eingangspodest am rückwärtigen Gebäudeteil mit Klinkerbelag
Einfriedung: Kleine Mauer zur Straße, Auffahrt offen gehalten, sonst Buschwerk und verschiedene Zäune
Terrasse: Oberfläche mit Waschbetonplatten
Gartenanlage: Rasenflächen mit verschiedenen Anpflanzungen, kleiner Zierteich
Nebengebäude: Garagengebäude mit Abstellraum: Massivbauweise mit Putz und Anstrich bzw. Sparverblender, Pultdach mit Blech- und Lichtplatteneindeckung, elektr. Sektionaltor; Zwei einfache Gewächshäuser; Holzgartenhaus: Holzbauweise, Satteldach mit Betondachsteineindeckung
Einstufung: Übliche Gestaltung
Gläubiger: 06101 98911 572

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