Zwangsversteigerung in Amtsgericht Husum

Auszug aus dem
 
Gutachten
 
des Sachverständigen über den Verkehrswert des mit einem Einfamilienhaus nebst Werkstätten, Büro und 7 Garagen bebauten Grundstücks in 25832 Tönning, Yurian-Ovens-Straße 12

Grundbuch: Tönning
Blatt: 1089
Lfd. Nr.: 6, 8
Gemarkung: Tönning
Flur: 23
Flurstück-Nr.: 34/5, 197, 198
Gebäude- und Freifläche zu
Flurstück Nr. 34/5: 32m²
Flurstück Nr. 197: 5m²
Flurstück Nr. 198: 765m²

 
Verkehrswert: 165.000,00 € (Gesamtverkehrswert)
Wertermittlungsstichtag: 03.12.2025
 
Hinweis: Flurstück 198 ist im Altlastenkataster aufgrund der Vornutzung als Tankstelle und Kfz-Werkstatt als Verdachtsfläche aufgeführt. Bodengutachten liegen jedoch bislang nicht vor. Hierfür wurde im Gutachten ein Risiko-Wertabschlag von 10.000 € angesetzt. Es wird die Einholung eines Bodengutachtens empfohlen.
 
Grundstücksbeschreibung
 
innerörtliche Lage: Das Bewertungsobjekt ist nordöstlich des Zentrums in Tönning in einer Wohnstraße belegen. Das Stadtzentrum ist fußläufig erreichbar. Die Entfernung zum Markt beträgt rd. 700 m.
Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße und im Ortsteil: überwiegend wohnbauliche Nutzungen; überwiegend aufgelockerte, ein- bis zweigeschossige Bauweise mit Ein- und Zweifamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern, Reihen- und Doppelhäusern; Westlich des Bewertungsobjektes grenzt das Gelände der Martje-Flohrs-Schule an. Nordwestlich befindet sich der AWO Ortsverein Tönning; mittlere Wohnlage, einfache Geschäftslage
Beeinträchtigungen: Lärmemissionen durch die benachbarte Schule in den Hofpausen
Topografie: von der Straße nach Südwest hin abfallend; Garten mit Südwestausrichtung
 
Erschließung, Baugrund etc.
Straßenart: Anliegerstraße; Straße mit mäßigem Verkehr
Straßenausbau: Fahrbahn aus Bitumen; Gehwege beiderseitig vorhanden, befestigt mit Betonverbundstein Parkmöglichkeiten waren zum Ortstermin entlang der Straße ausreichend vorhanden.
Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung: elektrischer Strom, Wasser, Gas aus öffentlicher Versorgung; Kanalanschluss
Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten: Grenzbebauung durch das südliche Werkstattgebäude; Überbau des südlichen Werkstattgebäudes auf das benachbarte Flurstück 199 eingefriedet durch verschiedenen Zaun, Sichtschutzelemente, Strauchbestand
Altlasten: Gemäß schriftlicher Auskunft vom 12.11.2025 ist das Bewertungsobjekt im Altlastenkataster als Verdachtsfläche aufgeführt. Gemäß telefonischer Auskunft der Unteren Bodenschutzbehörde wurde der Standort anhand von Unterlagen / Vornutzung (Tankstelle u.a.) bewertet. Von der Unteren Bodenschutzbehörde wurde hierzu telefonisch weiter erläutert: Der Eigentümer des betroffenen Grundstücks ist verpflichtet, den Altlastenverdacht bei einem etwaigen Verkauf anzuzeigen. Bei einer geplanten Neubebauung oder Nutzungsänderungen werden bei Vorliegen eines Altlastenverdachts i. d. R. weitere Untersuchungen (z. B. Bodengutachten) angefordert. Sollte sich dabei eine akute Gefährdung ergeben, wäre voraussichtlich eine Sanierung erforderlich (Bodenaustausch). Da bislang kein Bodengutachten vorliegt, ist der Umfang der Verunreinigung im Rahmen dieses Gutachtens nicht verifizierbar.
Darstellungen im Flächennutzungsplan: Der Bereich des Bewertungsobjekts ist im Flächennutzungsplan vom 15.12.1979 als gemischte Baufläche (M) dargestellt.
Erhaltungssatzung: Das Bewertungsobjekt liegt im Bereich einer Erhaltungssatzung (Erhaltungssatzung der Stadt Tönning aus dem Jahr 1987). Diese umfasst den historischen Stadtkern der Stadt Tönning und die in der Gründerzeit entstandene Werftsiedlung mit den Straßenzügen Festungs-, Friesen- und Danckwerthstraße. Ziel ist es, die städtebaulichen Eigenarten aufgrund ihrer besonderen städtebaulichen Gestalt sowie die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten. Der Abbruch, bauliche Veränderungen, Nutzungsänderungen sowie die Errichtung baulicher Anlagen bedürfen hiernach einer Genehmigung.
Sanierungssatzung: Das Wertermittlungsobjekt befindet sich im Sanierungsgebiet. Die Sanierungssatzung über das Sanierungsgebiet „Innenstadt“ der Stadt Tönning wurde am 20.08.2020 durch die Stadtvertretung beschlossen und trat zum 05.10.2020 in Kraft. Die Sanierungssatzung und das Integrierte Entwicklungskonzept mit vorbereitender Untersuchung können unter www.toenning.de/rathaus/staedtebauforderung eingesehen werden.
Entwicklungszustand (Grundstücksqualität): baureifes Land (vgl. § 3 Abs. 4 ImmoWertV 21)
 
Gebäudebeschreibung
 
Einfamilienhaus
Gebäudeart: eingeschossiges, teil unterkellertes Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss; nördlich und südlich Anbau von Gewerbeflächen
Baujahr: Das tatsächliche Baujahr des Wohnhauses ist unbekannt. Der älteste Eintrag in der Bauakte stammt aus dem Jahr 1948 hinsichtlich der Errichtung einer Tankstelle. In einer Bauzeichnung aus dem Jahr 1954 ist das Wohnhaus erstmals „vorhandenes Wohnhaus“ darstesteIlt, nebst das nördlich angebauten „Wasch- und Wagenpflegeraumes“ (Halle 2). Gemäß Kurzinformation aus dem Altlastenkataster gab es dort 1931 bereits eine Kfz-Werkstatt. Für diese Wertermittlung wird daher ein frei geschätztes Baujahr von ca. 1930 angehalten.
Barrierefreiheit: Der Zugang zum Gebäude ist nicht barrierefrei (kleines Hauseingangspodest. Die Türöffnungen sind im unwesentlichen Umfang 90 cm breit oder breiter (nur die Haustür). Eine barrierefreie Nachrüstung ist nur mit sehr großem Aufwand möglich.
Außenansicht: weißes, eingeschossiges Wohnhaus mit anthrazitfarbenem Satteldach, straßenseitig verputzt mit grauen Fenstern und Türen, im Übrigen weiß gestrichenes Sichtmauerwerk mit weißen Fenstern
Nutzungseinheiten, Raumaufteilung

Kellergeschoss: 2 Räume und 1 Kriechkeller; Elektrohauptanschluss, Tauchpumpe Durch das von der Straße aus nach Südwesten hin abschüssige Gelände ist der Kellerbereich gartenseitig ebenerdig. Ein Zugang von außen ist jedoch nicht vorhanden.
Erdgeschoss: Treppenflur, Küche, Bad, Waschraum/Kellerabgang, Wohn- und Esszimmer
Dachgeschoss: Flur, Schlafzimmer mit Ankleide, Kinderzimmer

 
Gebäudekonstruktion
Konstruktionsart: Teilmassivbau
Umfassungswände: Mauerwerk
Die Außenwandstärke im Bereich der Hauseingangstür beträgt ca. 30 cm und
in der Ankleide im DG rd. 28 cm.
Außenwand im Kinderzimmer mit Leichtbauvorsatzschale
Innenwände: teilweise massiv, teilweise Leichtbauweise
Geschossdecken:

Betondecke über dem Kellergeschoss
Holzbalkendecke über dem Erdgeschoss

Treppen:

Kellertreppe: Holz (verkehrt herum, provisorisch eingebaut)
Geschosstreppe: geradläufige, weiß lackierte Holzwangentreppe mit Teppichfliesen und Eisengeländer
Bodeneinschubtreppe zum Spitzboden

Hauseingang( sbereich): Eingangstür aus Kunststoff (außen grau, innen weiß), mit Oberlicht und Lichtausschnitten (isolierverglast) halbrundes Hauseingangspodest in Naturstein, Hauseingangsüberdachung
Dach:

Dachkonstruktion: Holzdach ohne Aufbauten
Dachform: Sattel- oder Giebeldach
Dacheindeckunq: Anthrazitfarben lackierte Dachpfannen
Dachrinnen und Regenfallrohre aus Zinkblech

 
Allgemeine technische Gebäudeausstattung
Wasserinstallationen: zentrale Wasserversorgung über Anschluss an das öffentliche Trinkwassernetz
Abwasserinstallationen: Ableitung in kommunales Abwasserkanalnetz
Elektroinstallation: durchschnittliche Ausstattung (n. A. nach 2014 erneuert); Zählerschrank, Kippsicherungen, FI-Schutzschalter
Heizung: Zentralheizung als Pumpenheizung, mit flüssigen Brennstoffen (Gas), Errichtung 2014 (Fa. Elco, Thision Mini); Flachheizkörper, Stahlradiatoren, Handtuchheizkörper und Fußbodenheizung im Bad
Lüftung: keine besonderen Lüftungsanlagen (herkömmliche Fensterlüftung)
Warmwasserversorgung: zentral über Heizung
 
Raumausstattungen und Ausbauzustand
Bodenbeläge: überwiegend Laminat bzw. Klick-Vinyl

Bad: Fliesen, eine Stufe zum Bereich mit WC und Waschbecken, weitere Stufen hinauf zur Dusche
Waschraum: ohne Belag
Kinderzimmer: textile Auslegware

Wandbekleidungen:

überwiegend einfache, verschiedene Tapeten, Raufaser
im Flur teilweise auch Riemchen
Küche mit Metallverkleidung im Bereich der Küchenzeile
Bad türhoch gefliest, darüber Anstrich

Deckenbekleidungen: überwiegend Raufaser oder Profilholzverkleidung/Deckenpanel
Fenster: Einfachfenster aus Kunststoff mit Isolierverglasung (2-fach), teilweise mit Sprossen; Velux-Dachflächenfenster im Flur DG aus Kunststoff mit 2-fach-lsolierverglasung; Fensterbänke innen aus Holzwerkstoff, kunststoffummantelt; Fensterbänke außen aus Klinker teilweise Rollläden an den Fenstern (Wohnzimmer, Schlafzimmer, Ankleide, Kinderzimmer)
Türen:

Eingangstür: Kunststofftür mit Oberlicht und Lichtausschnitten (isolierverglast), außen grau, innen weiß
Zimmertüren: überwiegend weiße Landhaustüren mit Füllungsoptik in passenden Zargen, Langschildbeschläge mit Porzellangriff, Kunststoff-Falttür zur Küche in einer Holzzarge, Falttür zwischen Schlafzimmer und Ankleide

sanitäre Installation:

Vollbad: 1 eingebaute Wanne, 1 eingebaute Dusche mit Thermostatventil (bodengleich, zu erreichen über mehrere Stufen nach oben, lichte Höhe im Duschbereich ca. 2,16 m), 1 wandhängendes WC, 1 Waschtisch mit 2 Waschbecken, Handtuchheizkörper; weiße Sanitärobjekte, Entlüftung über Fenster (modernisiert nach 2014)
Waschraum I Kellerabgang: Waschmaschinenanschluss

Küchenausstattung: winkeiförmige helle Einbauküche im Landhausstil mit profilierten Fronten, Laminatarbeitsplatte, Geschirrspüler Fa. Bauknecht, Ofen mit Cerankochfeld Fa. Bauknecht, weißem Spülbecken mit Abtropffläche und Einhebelmischbatterie, Geschirrspüler, Kühlschrank als separates Standgerät N. A. des Eigentümers war die Einbauküche bei Erwerb im Jahr 2014 bereits vorhanden.
wirtschaftliche Wertminderungen:

„gefangene“ Räume (sind nur durch andere Zimmer zu erreichen),
mangelnde Wärmedämmung

 
Besondere Bauteile I Einrichtungen, Zustand des Gebäudes
besondere Bauteile: halbrundes Hauseingangspodest aus Naturstein nebst Hauseingangsüberdachung
besondere Einrichtungen: Einbauküche
Besonnung und Belichtung: gut
Allgemeinbeurteilung: Der bauliche Zustand ist noch befriedigend. Es besteht ein in Teilen Renovierungs- und Modernisierungsbedarf. Es sind Baumängel/-schäden vorhanden.
 
Bürotrakt mit 5 Garagen
Baujahr vor ca. 1958 (ursprünglich 8 Garagen); Bauschein 600109502017 vom 26.07.2017: Umnutzung der Garagen in Werkstatträume
Ausstattung

Massivbau
Flachdach, Eindeckung teilweise mit Bitumenbahnen, teilweise mit Trapezblech
Garage 1 (EG straßenseitig) mit Holztor, 2-flügelig, Betonboden, Deckeninnenverkleidung mit OSB-Platten, Licht- und Starkstromanschluss
Garagen 2 bis 5 (KG hofseitig) mit elektrischen Kunststofftoren, Betondecken, Betonboden, Stromanschluss;
Garage 4 mit Bodenbelag und einseitiger Glas-Wandverkleidung
Kunden-/Lagerraum mit bodentiefen, feststehenden Kunststoff-Fenstern und Kunststoffür mit bodentiefer Verglasung (2-fach-lsolierverglasung), Flachheizkörper, Radiatoren
WC: Stand-WC mit Aufputzspülkasten und Waschbecken, Fußboden gefliest, Wände mit Strukturputz
Büro: Laminatfußboden, Platten-Flachheizkörper, Strukturputz an Wänden und Decke, Kunststoff-Fenstern/ -türen mit Isolierverglasung, straßenseitig bodentief, hofseitig mit Sprossen.

 
Halle 1 (Werkstatt mit 2 Garagen)
Baujahr ca. 1958 (Bauschein 185/58: Garagenanbau); Bauschein 600109502017 vom 26.07.2017: Umnutzung der Garagen in Werkstatträume
Ausstattung:

Massivbau
Flachdach/flach geneigtes Dach, Eindeckung mit Bitumenbahnen

Werkstattausstattung:

Deckeninnenverkleidung: Styropor
Boden: Beton
Stromanschluss, Starkstromanschluss, Sicherungskasten mit Schraub- und Kippsicherungen
weißes Kunststoff-Fenster mit 2-fach-lsolierverglasung
Schnelllauftor zur Untergliederung
elektrisches Eingangstor mit integrierter Tür
Im Kellergeschoss befinden sich 2 Garagen mit elektrischen Kunststofftoren. Garage 6 ließ sich beim Ortstermin nicht öffnen. In Garage 7 befindet sich ein Wasserkanister für den Wasserfall der Ritterburg.

 
Halle 2 (Werkstatt)
Baujahr ca. 1953 (Bauschein 5/218/53 für einen Wasch- und Wagenpflegeraum)
Ausstattung:

Massivbau
manuell bedienbares Tor (lichte Höhe ca. 3,2 m) mit integrierter Tür und Lichtausschnitt
Fußboden: Fliesen
Wände teilweise gefliest (mit Anstrich), teilweise geputzt
Holzfenster (Nordseite) und Kunststofffenster (Westseite) mit Isolierverglasung
(Stark-)stromanschluss

 
Baumängel und Bauschäden an den Baulichkeiten
Beim Ortstermin wurden verschiedene Baumängel/-schäden festgestellt (siehe Gutachten)
 
Außenanlagen
 

Versorgungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz,
Bereich östlich der Gebäude überwiegend mit Asphalt befestigt, teilweise auch Betonsteinpflaster und Betonplatten
Nordseite und Zufahrt zu den hofseitigen Garagen mit Split befestigt
Rasenstreifen im südwestlichen Grundstücksbereich
Kunstrasen
Kinderspielanlage (Ritterburg) in der südwestlichen Grundstückecke
Kleintiergehege
Einfriedung (verschiedener Zaun, Sichtschutzelemente)

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