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Glossar

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Eine Altlast besteht, wenn in früherer Zeit mit umwelt- oder gesundheitsschädlichen Stoffen gearbeitet wurde und sich diese Stoffe im Boden oder im Grundwasser des Grundstücks befinden.

Die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung unterliegt dem Zuständigkeitsbereich des Amtsgerichts

Die Zwangsversteigerung kann auf Antrag des Gläubigers aufgehoben werden und findet infolge nicht statt.

Notariell bekundete Verpflichtung eines Bieters gegenüber einem betreibenden Gläubiger, im Versteigerungstermin ein Gebot in bestimmter Mindesthöhe abzugeben.

Das geringste Gebot für ein Versteigerungsobjekt besteht aus dem Barwert und den bestehen bleibenden Rechten. Während der Bietzeit wird ausschließlich der Barwert als Gebot abgegeben (Bargebot). Der Barwert enthält nicht die bestehen bleibenden Rechte, welche ggf. zusätzlich für ein Objekt bezahlt werden müssen. Bei Erwerb ist das Bargebot mit 4% Zinsen (ab dem Tag des Zuschlags bis einen Tag vor dem Verteilungstermin) zu versinzen.

Kommunales Landes- oder Bundesamt, das sich mit Bauangelegenheiten beschäftigt

Objekte sind oft mit Grundschulden belastet. Es kann durchaus sein, dass diese Rechte nicht mit dem Zuschlag erlöschen. Bestehen bleibende Rechte sind alle dem Anspruch des bestrangig betreibenden Gläubiger vorgehenden Rechte aus den Abteilungen II und III des Grundbuchs

In dem Verfahren gelten als Beteiligte, außer dem Gläubiger und dem Schuldner:

  • diejenigen, für welche zur Zeit der Eintragung des Vollstreckungsvermerks ein Recht im Grundbuch eingetragen oder durch Eintragung gesichert ist;
  • diejenigen, welche ein der Zwangsvollstreckung entgegenstehendes Recht, ein Recht an dem Grundstück oder an einem das Grundstück belastenden Recht, einen Anspruch mit dem Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück oder ein Miet- oder Pachtrecht, auf Grund dessen ihnen das Grundstück überlassen ist, bei dem Vollstreckungsgericht anmelden und auf Verlangen des Gerichts oder eines Beteiligten glaubhaft machen.

Die Bietstunde umfasst das eigentliche Versteigerungsgeschäft und startet nach Aufforderung des Gerichts zur Abgabe von Geboten. Die Bietstunde muss mind. 30 Minuten betragen, kann vom Rechtspfleger jedoch verlängert werden, insofern weiteres Bietinteresse vorhanden ist.

Dingliches Recht an einer Sache, das zu Lasten des Eigentümers geht (z.B. Wegerechte, beschränkte persönliche Dienstbarkeit, Dauerwohnrecht und Nießbrauch.)

Berechtigt einem Drittem ein Wohnrecht für eine Wohnung und muss im Grundbuch eingetragen werden.

Basis für die Erhebung  der Grundsteuern. Der Einheitswert wird von der jeweiligen Finanzverwaltung festgelegt und ist nicht identisch mit Verkehrswert.

Recht auf einem Grundstück ein Bauwerk zu nutzen oder zu errichten, ohne dieses zu kaufen zu müssen. Ein Erbbaurecht ist an Laufzeiten gebunden. Diese betragen 75 Jahre bis 99 Jahre bei einer privaten Nutzung und 50 Jahre bei gewerblicher Nutzung.

Der Ersteher erwirbt mit der Zuschlagserteilung das Eigentum am Grundstück.

Im Flächennutzungsplan sind sowohl bereits bestehende Nutzungen als auch beabsichtigte Nutzungen einer Gemeinde dargestellt. Er gilt für das komplette Gemeindegebiet.

Grundstücke werden zeichnerisch nach Lage und Größe mithilfe von Flurnummern in versehene Flurstücke aufgeteilt.

Das geringste Gebot muss nach §44 ZVG neben den Verfahrenskosten alle Rechte abdecken, die dem Recht des betreibenden Gläubiger vorgehen. Dazu gehören z.B. Steuerschulden, Zinsrückstände, Hausgelder, Beiträge für Wasserentsorgung oder im Grundbuch vorrangige eingetragene Grundschulden/Belastungen. Alle gleichstehenden und nachrangigen Rechte werden nicht berücksichtigt. Das geringste Gebot setzt sich somit aus dem Mindest-Barwert sowie den bestehen bleibende Rechten zusammen. Das geringste Gebot nichts mit dem Verkehrswert oder anderen Wertgrenzen zu tun (weitere Erläuterungen finden Sie im Abschnitt „Vorgehen bei einer Versteigerung“).

Das Grundbuch ist ein vom Amtsgericht geführtes Register, in dem alle Grundstücke eines Gebietes und deren Rechtsverhältnisse aufgeführt sind. Eine Grundbucheintragung enthält neben der Anschrift und dem Bestandsverzeichnis weitere 3 Abteilungen. Bei berechtigtem Interesse kann das Grundbuch im Grundbuchamt eingesehen werden.

Das Grundbuchamt erfasst alle Grundstücke in Deutschland und legt für jedes Grundstück ein Grundbuch an.

Einmalig abzugebende Steuer bei Kauf eines bebauten oder unbebauten Grundstücks. Die Höhe ist abhängig vom Bundesland und beträgt zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises.

Dringliches Recht aus einem Grundstück (inkl. Bebauung) die Zahlung eines bestimmten Geldbetrages zu fordern. Bei Aufnahme einer Finanzierung verlangen Banken in der Regel die Eintragung einer Grundschuld 1.Ranges.

Regelmäßige, durch die Gemeinden erhobene, Steuer auf das Eigentum von Grundstücken.

Der Meistbietende ist derjenige, der am Ende der Bietstunde das höchste zulässige Gebot abgegeben hat.

Ein Nießbrauchrecht ist in Abteilung II des Grundbuches eingetragen und umfasst ein unveräußerliches und unvererbliches Recht, aus einer Sache alle Nutzungen zu ziehen.

Unabhängiges Organ der Rechtspflege die nach den jeweiligen Rechtsordnungen vielfältige Aufgaben bei Gerichten wahrnehmen. Diese sind z.B. Zwangsversteigerung von Grundstücken, Entscheidungen über Eintragungsanträge im Handelsregister, Entscheidungen über Anträge auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück.

Nachweis einer Sicherheit nach Aufforderung eines Beteiligten in der Versteigerung. Diese beträgt in der Regel 10% des Verkehrswertes. Wenn keine gültige Sicherheitsleistung vorgewiesen werden kann, wird das Gebot zurückgewiesen (weitere Erläuterungen finden Sie im Abschnitt „Vorgehen bei einer Versteigerung“).

Der Ersteher erhält in der Zwangsversteigerung ein Sonderkündigungsrecht gegenüber bestehenden Mietverhältnissen nach § 57 a ZVG. Dieses ist gültig zum ersten gesetzlichen Termin nach Erteilung des Zuschlages zu. Zwingend erforderlich allerdings ist die Darlegung eines berechtigten Interesses im Kündigungsschreiben.

Teil des Gemeinschaftseigentums, welcher einem Wohnungseigentümer zugesprochen wird.

In der Teilungserklärung ist hinterlegt, welche Teile des Gebäudes Sonder- und welche Gemeinschaftseigentum sind.

Die Teilungsversteigerung, auch „unechte Versteigerung genannt“, dient der Aufhebung einer Grundstückseigentümergemeinschaft. Im Gegensatz zur klassischen Zwangsversteigerung ist die Ursache dieses Verfahrens nicht die Zahlungsunfähigkeit des Eigentümers, sondern Uneinigkeit zwischen den Eigentümern. Es gibt kein Gläubiger-Schuldner Verhältnis. In der Praxis kommt dies häufig bei geschiedenen Eheleuten sowie Erbengemeinschaften vor.

Ein neuer Eigentümer darf erst ins Grundbuch eingetragen werden, wenn seitens des Finanzamtes eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt wurde. Diese bestätigt in der Regel, dass die Grunderwerbsteuer vom neuen Eigentümer bezahlt wurde.

Wert des Grundstücks und ggf. der Gegenstände auf die sich die Versteigerung bezieht und basiert in der Regel auf der Einschätzung eines Gutachters.

Der Verteilungstermin wird vom Versteigerungsgericht festgesetzt und dient zur Teilung des Versteigerungserlöses auf die Ansprüche der jeweiligen Berechtigten.

Die Wertgrenzen sind ein wichtiger Bestandteil der Zwangsversteigerung und dienen der Schutzfunktionen des Gläubigers. Der bestrangig betreibende Gläubiger oder die Miteigentümer bei einer Teilungsversteigerung können den Zuschlag versagen, wenn das Meistgebot (einschließlich des Kapitalwertes der bestehen bleibenden Rechte) nicht 7/10 des Verkehrswertes erreicht (die Betonung liegt hierbei auf „können“, d.h. es handelt sich nicht um eine Pflicht). Sollte das Meistgebot sogar unter 5/10 des Verkehrswertes liegen, so wird der der Zuschlag im ersten Versteigerungstermin von Amtswegen nicht gewährt. Diese Wertgrenze wird auch Absolutes Mindestgebot genannt.

Wurde in einem früheren Versteigerungstermin wegen nicht Erreichens der o.g. Wertgrenzen der Zuschlag versagt, kommt es zu einem Wiederholungstermin. Die Wertgrenzen fallen weg und ein Zuschlag kann bei einem Gebot unter 50% des Verkehrswertes liegen. Diesem Gebot muss allerdings der Gläubiger zustimmen.

Mit Erteilung des Zuschlags erwirbt der Meistbietende das Eigentum an dem Grundstück mit allen Rechten und Pflichten. Das Gericht wird den Zuschlag entweder sofort oder zu bestimmten Termin innerhalb einer Woche verkündigen.

Die Zwangsverwaltung als Vollstreckungsverfahren hat das Ziel die Gläubiger aus den eingehenden Miet- und Pachteinahmen des Objekts zu befriedigen. Grundlage der Verteilung an die verschiedenen Gläubiger ist ein vom Gericht erstellter Teilungsplan.