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Vorgehen

Vorgehen bei einer Versteigerung

Teil 1

Eine gute Vorbereitung ist das A und O beim Immobilienkauf. Das gilt auch für Zwangsversteigerungen. Sie werden nur selten im Leben so viel Geld auf einmal investieren, daher sollten Sie stets informiert sein und Ihre Entscheidungen mit Bedacht fällen. Wie Sie gesehen haben, sind Zwangsversteigerungen eine gute Alternative, um günstiges Eigentum zu erwerben.

Versteigerungen sind öffentlich, jeder ist zur Teilnahme berechtigt. Eine Anmeldung ist nicht erforderlich. Bevor Sie in einer Zwangsversteigerung mitbieten, sollten Sie optimalerweise bei mehreren Versteigerungsterminen anwesend sein, um das Verfahren einer Zwangsversteigerung kennenzulernen. Wenn das Thema neu für Sie ist, kann es ein wenig Zeit brauchen, bis man sich mit dem Ablauf und den Fachbegriffen vertraut gemacht hat.

Um ein Gebot abgeben zu können, benötigen Sie einen gültigen Personalausweis oder Reisepass. Prüfen Sie daher schon jetzt die Gültigkeit dieser Ausweisdokumente.

Zuerst sollten Sie ihren finanziellen Spielräum ausloten. Rechnen Sie ihre liquiden und ggf. liquidierbaren Vermögenswerte zusammen. Sprechen Sie jetzt schon mit Ihrer Bank. Prüfen Sie, welche Finanzierungsmöglichkeiten Ihnen zur Verfügung stehen und wie hoch Sie ggf. schon vorhandene Immobilien beleihen können. Nachdem Sie nun wissen, wie viel Sie für eine Immobilie bezahlen können, kann die Suche präziser werden.

Sobald Sie eine interessante Immobilie gefunden haben, sollten Sie sich weitere Informationen beschaffen. Das Amtsgericht stellt teilweise – abhängig vom Fall – ein Exposé, Bilder und/oder Gutachten online zur Verfügung. Wenn diese Dokumente für das gewünschte Objekt vorhanden sind, gibt es im Immobilienkatalog entsprechende Hinweise sowie einen Link. Im Wertgutachten, welches durch einen vom Gericht bestellten Gutachter erstellt wird, finden Sie ausführliche Informationen, u. a. zur Verkehrswertbestimmung, zum Bauzustand, zur Vermietungssituation und zur Lage. Sollte das Gutachten nicht im Internet veröffentlicht sein, empfehlen wir Ihnen, den Gläubiger direkt zu kontaktieren. In der Regel wird Ihnen der Gläubiger das Wertgutachten und ggf. weitere Informationen zur Verfügung stellen. Falls der Gläubiger das Gutachten aus Datenschutzgründen nicht versenden möchte, bleibt Ihnen noch die Möglichkeit, die Versteigerungsakte im zuständigen Amtsgericht einzusehen.

Wir empfehlen bei konkretem Kaufinteresse nach Möglichkeit immer vor dem Versteigerungstermin die Akte anzusehen, da hier weitere wichtige Dokumente wie Grundbuchauszug und ggf. Baulastenverzeichnis, Forderungsanmeldung und andere dem Gericht vorgelegte Schriftstücke hinterlegt sein können. Darüber hinaus haben Sie bei berechtigtem Interesse die Möglichkeit, beim Grundbuchamt Einsicht in das Grundbuch zu nehmen. Für weitere Informationen sprechen Sie bitte das jeweilige Grundbuchamt direkt an.

Um die Attraktivität eines Objektes zu beurteilen, benötigen Sie aber noch mehr Informationen. Deshalb sammeln wir im Internet viele Daten, die auf den ersten Blick gar nichts mit der Zwangsversteigerung zu tun haben. Dazu gehören Mietpreise in allen Regionen Deutschlands. So können Sie schnell einen Überblick bekommen, ob eine Immobilie auch eine anständige Rendite abwirft. Ein weiteres Beispiel: Aufgrund der sehr hohen Preise in den großen Städten halten Sie Ausschau nach einer Wohnung in einer kleinen Kreisstadt. Aber wissen Sie, wie die Bevölkerungsentwicklung in den nächsten Jahren prognostiziert wird? Abwanderung in die Großstädte betrifft oft nicht nur ländliche Regionen, sondern auch mittelgroße und Kreisstädte. Wussten Sie, dass Bitterfeld (Sachsen-Anhalt) in den nächsten 10 Jahren ca. ein Viertel der Bevölkerung verlieren wird (Quelle: Bertelsmann Stiftung)? Oder dass Gera in den letzten 20 Jahren 23 % Bevölkerungsrückgang erleiden musste, während Jena in diesem Zeitraum knapp 10 % an Einwohnern gewinnen konnte? Beide sind kreisfreie Städte mit vergleichbarer Größe und liegen 30 Fahrminuten voneinander entfernt (Quelle: Statista)!   

Diese Informationen sind essentiell für die Bewertung einer Immobilie. In unserem Immobilienkatalog finden Sie deshalb auch Informationen zur Bevölkerungsentwicklung und -prognose in den jeweiligen Regionen.

Wir haben es uns zum Ziel gemacht, Ihnen möglichst viele Informationen zur Verfügung zu stellen, und möchten Ihnen so viel Arbeit ersparen!

Wenn Sie die Objekt- und Marktdaten einer Immobilie überzeugt haben, steht nun die Besichtigung an. Fragen Sie den Gläubiger nach einem Besichtigungstermin. Sofern Sie noch keine Erfahrung mit Immobilien haben, kann es sich lohnen, einen Bausachverständigen mitzunehmen.

Oftmals verweigern jedoch der Eigentümer oder die Mieter den Zutritt zu der Immobilie und im Rahmen der Zwangsversteigerung haben Sie kein Recht, die Immobilie gegen den Willen des Eigentümers oder der Mieter zu betreten. Lassen Sie sich dadurch nicht entmutigen und bleiben Sie kreativ. Schauen Sie sich den Ort, die Nachbarschaft sowie die Liegenschaft von außen an. Wenn Sie Glück haben, treffen Sie vielleicht einen gesprächswilligen Anwohner, der Ihnen die eine oder andere Information mit auf den Weg geben kann. Wichtig ist, dass Sie einen Eindruck von der Gegend und Mieterschaft erhalten. Achten Sie auf mögliche Lärmquellen in der Umgebung und besuchen Sie das Objekt zu verschiedenen Tageszeiten.

Sie haben eine passende Immobilie gefunden? Super! Als Nächstes müssen Sie sich um die Besorgung der Sicherheitsleistung kümmern. Denn ein Gebot in der Zwangsversteigerung ist nur wirksam, wenn der Bieter die geforderte Sicherheit nach Aufforderung nachweisen kann. Die Sicherheitsleistung wird nicht vom Gericht verlangt, sondern von einem der Verfahrensbeteiligten, also vom Gläubiger oder Schuldner, da diese bei Nichtzahlung einen Nachteil erleiden würden. Können Sie keine entsprechende Sicherheitsleistung vorweisen, wird das Gebot zurückgewiesen. Diese beträgt in der Regel 10 % des Verkehrswertes.  Bitte beachten Sie auch die Anforderungen an die Sicherheitsleistung, welche im § 69 des Zwangsversteigerungsgesetzes aufgeführt werden:

  1. Eine Sicherheitsleistung durch Barzahlung ist ausgeschlossen.
  2. Zur Sicherheitsleistung sind Bundesbankschecks und Verrechnungsschecks geeignet, die frühestens am dritten Werktag vor dem Versteigerungstermin ausgestellt worden sind.
  3. Als Sicherheitsleistung ist eine unbefristete, unbedingte und selbstschuldnerische Bürgschaft eines Kreditinstituts im Sinne des Absatzes 2 zuzulassen, wenn die Verpflichtung aus der Bürgschaft im Inland zu erfüllen ist. Dies gilt nicht für Gebote des Schuldners oder eines neu eingetretenen Eigentümers.
  4. Die Sicherheitsleistung kann durch Überweisung auf ein Konto der Gerichtskasse bewirkt werden, wenn der Betrag der Gerichtskasse vor dem Versteigerungstermin gutgeschrieben ist und ein Nachweis hierüber im Termin vorliegt.

Demnach sind andere Finanzierungsnachweise, wie z.B. Bankbestätigungen, Bausparverträge, Wertpapiere oder Ähnliches, nicht zugelassen. In der Praxis werden häufig Bürgschaften von der Bank verwendet.

Hinweis: Nicht alle Banken bieten eine selbstschuldnerische Bürgschaft an. Erkundigen Sie sich deshalb zeitnah bei Ihrer Hausbank (insbesondere Online-Banken haben diesen Service oft nicht). Alternativ empfehlen wir die Überweisung an das entsprechende Amtsgericht (die genauen Überweisungsinformationen erfragen Sie bitte beim entsprechenden Amtsgericht). Doch auch hier gibt es einen wichtigen Punkt zu beachten: Im Zwangsversteigerungstermin reicht ein Überweisungsbeleg nicht als Nachweis. Im Termin muss die entsprechende Zahlungsanzeige bei der Akte vorliegen. Um dies zu gewährleisten, empfiehlt es sich, die Überweisung ca. 2 Wochen vor dem Versteigerungstermin zu veranlassen.

Sollten Sie das Objekt nicht ersteigert haben, überweist Ihnen die Gerichtskasse den Betrag unaufgefordert zurück.

Sobald Sie die Sicherheitsleistung organisiert haben, neigt sich die Vorbereitung langsam dem Ende zu. Bevor Sie zur Versteigerung fahren, prüfen Sie noch einmal durch einen Anruf beim Amtsgericht, ob der Termin auch wirklich stattfindet. Machen Sie diesen Anruf so spät wie nur möglich, da Termine auch sehr kurzfristig noch geändert werden können.

Vergessen Sie für den Versteigerungstermin nicht Ihren Personalausweis und den Nachweis für die Bietsicherheit. Weitere Dokumente benötigen Sie nicht, sofern Sie selbst anwesend sind (Sie können sich auch vertreten lassen, weitere Informationen dazu folgen im Teil 2).

Teil 2

Die Versteigerung findet im entsprechenden Amtsgericht statt (hier finden Sie eine entsprechende Liste mit den Adress- und Kontaktdaten von allen Amtsgerichten). Die Uhrzeit und das Datum finden Sie in unserem Katalog.

Müssen Sie selbst zum Versteigerungstermin erscheinen? Nein! Sie können sich auch vertreten lassen. Dazu benötigen Sie eine notariell beglaubigte Vollmacht. Dies macht vor allem in diesen beiden Fällen Sinn: a) der Versteigerungsort ist zu weit weg und b) man möchte möglichen Bieterkämpfen mit Konkurrenten ausweichen. Insbesondere wenn Sie in Ihrem Wohnort bekannt sind, kann eine Vertretung sinnvoll sein. Auf keinen Fall sollten persönlicher Ehrgeiz oder ähnliche Motive mit in die Zwangsversteigerung genommen werden. Bleiben Sie objektiv und geben Sie subjektiven Anreizen keine Chance.

Hinweis, wenn Sie gemeinsam mit anderen Personen ein Objekt erwerben wollen: Der Eigentumserwerb im Rahmen der Zwangsversteigerung erfolgt durch Verkündung des Zuschlags noch während des Versteigerungstermins. Der aus dem Protokoll ersichtliche Bieter erhält den Zuschlag und erwirbt das Eigentum am Objekt. Nachträglich ist hier keine Änderung mehr möglich. Sie müssen also sicherstellen, dass die weiteren Erwerber entweder anwesend sind und Sie gemeinsam das Gebot abgeben oder aber entsprechende notarielle Vollmachten vorliegen.

Das Zwangsversteigerungsverfahren ist in 3 Teile gegliedert – Bekanntmachung, Bietstunde und Zuschlag

Zu Beginn gibt der Rechtspfleger Informationen zum Objekt bekannt und erklärt die entsprechenden Versteigerungsbedingungen. Dazu gehört u.a. das geringste Gebot, welches nicht mit dem Verkehrswert, der 5/10- oder 7/10-Grenze verwechselt werden sollte (weitere Erläuterungen folgen im nächsten Abschnitt). Danach wird die Bietstunde eröffnet und der Prozess, auf den Sie sich so lange vorbereitet haben, startet endlich. Die Bietstunde muss mindestens 30 Minuten betragen. Irrtümlich wird oft angenommen, dass es sich lohnt, mit dem Bieten bis zum Ende zu warten. Dem ist ein klares Nein entgegenzusetzen – die Bietzeit kann vom Rechtspfleger verlängert werden, sofern weiteres Bietinteresse vorhanden ist. Wenn viele Bieter anwesend sind, kann sich die Bietzeit daher erheblich verlängern. Zudem können sich Fragen oder Probleme bzgl. vorhandener Vollmachten oder Sicherheitsleistungen ergeben. Es kann auch vorkommen, dass der Gläubigervertreter Sie um ein Gespräch bittet oder Rücksprache mit dem Auftraggeber halten muss. Damit Sie die frühzeitig ggf. anfallenden Schwierigkeiten erkennen, empfehlen wir, mit der Gebotabgabe nicht zu lange zu warten. Aber wie gibt man ein Gebot eigentlich richtig ab?

Dieser Abschnitt ist einer der wichtigsten Punkte bei der Zwangsversteigerung. Bitte stellen Sie sicher, dass dieser Aspekt verstanden ist. Das geringste Gebot wird von dem Rechtspfleger im Termin vorgelesen und muss nach §44 ZVG neben den Verfahrenskosten alle Rechte und Lasten abdecken, die dem Recht des betreibenden Gläubigers vorgehen. Dazu gehören z.B. Steuerschulden, Zinsrückstände, Hausgelder, Beiträge für Wasserentsorgung oder im Grundbuch vorrangig eingetragene Grundschulden/Belastungen. Bei dem letzten Punkt handelt es sich um Rechte, welche infolge der Zwangsversteigerung nicht erlöschen (nachrangige Grundschulden erlöschen hingegen). Damit wird verhindert, dass nachrangig eingetragene Gläubiger die Rechte der vorrangig eingetragenen Gläubiger beeinträchtigen. Diese Rechte werden bestehend bleibende Rechte genannt.

Das geringste Gebot besteht daher aus 2 Teilen:

  • dem Mindest-Barwert, mit welchem das Bieten begonnen werden kann und
  • den bestehend bleibenden Rechten.

Im Versteigerungstermin bieten Sie ausschließlich den Barwert! Das heißt, der Betrag, den Sie während der Bietzeit aufrufen, enthält nicht die bestehend bleibenden Rechte. Hier ist absolute Aufmerksamkeit erforderlich. Denn der tatsächlich fällige Preis für das Objekt besteht aus dem Barwert und den bestehend bleibenden Rechten. Sie müssen also dem Barwert den Wert der bestehend bleibenden Rechte beim Bieten (gedanklich) hinzurechnen. Die Summe bildet den wirtschaftlichen Wert, welchen Sie für das Objekt bezahlen müssen. Demnach hat das geringste Gebot nichts mit dem Verkehrswert oder anderen Wertgrenzen zu tun. Es ist möglich, das geringste Gebot beim Amtsgericht vor der Zwangsversteigerung anzufragen. In der Regel liegt das geringste Gebot jedoch deutlich unter dem Verkehrswert.

Am allerwichtigsten ist, dass Sie kein Gebot abgeben, wenn Sie die Versteigerungsbedingungen nicht zur Gänze verstanden haben.  Ist Ihnen etwas unklar, können Sie jederzeit bei dem Rechtspfleger nachfragen. Nutzen Sie diese Möglichkeit. Haben Sie die Ausführungen des Rechtspflegers weiterhin nicht vollständig verstanden, nehmen Sie Abstand von dem Objekt!

Die Bietstunde läuft mit der dreimaligen Nennung des letzten Gebots ab. Danach können keine neuen Gebote mehr eingereicht werden und abgegebene Gebote können nicht zurückgenommen werden. Im Anschluss erfolgt die Verhandlung über den Zuschlag. Das Gericht wird den Zuschlag entweder sofort oder zu einem bestimmten Termin innerhalb einer Woche verkündigen (z. B., wenn noch Zustimmungen einzuholen sind). Zuerst stellt der Rechtspfleger fest, ob der Zuschlag von Amts wegen versagt werden muss, z. B. wenn es kein gültiges Gebot gibt oder die 5/10-Wertgrenze nicht erreicht wurde (weitere Informationen dazu folgen im nächsten Abschnitt). Weiterhin kann der Gläubiger das Verfahren nach § 30 ZVG einstellen lassen oder den Zuschlag wegen der 7/10-Wertgrenze versagen. Gibt es ein gültiges Meistgebot und werden keine Anträge gestellt, erhält der Höchstbietende den Zuschlag. Zu diesem Zeitpunkt geht das Eigentum auf den Ersteigerer mit allen Rechten und Pflichten über.  Wichtig: Nach dem Zuschlag gibt es für Sie keine Möglichkeit, den Kauf anzufechten. Dennoch sollten Sie mit etwaigen Investitionen warten, bis der Zuschlagsbeschluss rechtskräftig ist. Denn den Beteiligten steht ein Beschwerderecht gegen den Zuschlag zu. Planen Sie hierfür ca. 4 Wochen ein.

Die Wertgrenzen sind ein wichtiger Bestandteil der Zwangsversteigerung und dienen der Schutzfunktionen des Gläubigers. Der Zuschlag kann oder muss verweigert werden, wenn bestimmte Wertgrenzen nicht erreicht werden.

Der bestrangig betreibende Gläubiger (die Bank) oder die Miteigentümer bei einer Teilungsversteigerung haben das Recht, den Zuschlag versagen, wenn das Meistgebot (einschließlich des Kapitalwertes der bestehend bleibenden Rechte) nicht 7/10 des Verkehrswertes erreicht (die Betonung liegt hierbei auf „können“, d.h., es handelt sich nicht um eine Pflicht). Sollte das Meistgebot sogar unter 5/10 des Verkehrswertes liegen, so wird der Zuschlag im ersten Versteigerungstermin von Amts wegen nicht gewährt.

Beispiel: Eine Eigentumswohnung ist mit einem Verkehrswert in Höhe von 100.000 € bewertet. Das Mindestbargebot beträgt 10.000 € (Verfahrenskosten, Steuerschulden). Sie bieten 60.000 €. Ihr Gebot liegt damit über der 5/10 Wertgrenze, somit kann der Zuschlag vom Gericht nicht versagt werden. Weil das Gebot aber unter der 7/10 Wertgrenze liegt, kann der Gläubiger einen Antrag auf Versagung des Zuschlags im Versteigerungstermin stellen.

Ein häufiger Irrtum besteht in der Annahme, dass im zweiten Versteigerungstermin die 5/10- und 7/10-Wertgrenzen automatisch wegfallen. Das kann der Fall sein, muss es aber nicht! Erst wenn das Gericht einmal aufgrund des Nichterreichens einer der beiden Grenzen den Zuschlag tatsächlich versagt hat, gelten die Wertgrenzen im nächsten Termin nicht mehr. Jedoch kann der Gläubiger nach §30 ZVG das Verfahren ohne bestimmte Gründe einstellen (dieser Antrag wird durch das Gericht immer bewilligt). In diesem Fall erfolgt keine Versagung des Zuschlags wegen Nichterreichen der Wertgrenzen durch das Gericht. Folgendes Beispiel verdeutlicht diesen Prozess: Im ersten Termin wird ein Meistgebot unter der 7/10-Wertgrenze abgegeben. Der Gläubiger beantragt daraufhin die Einstellung des Verfahrens nach § 30 ZVG. Im zweiten Zwangsversteigerungstermin gelten nun weiterhin die 5/10- und 7/10-Wertgrenzen.

Der Antrag nach § 30 ZVG kann vom Gläubiger zweimal gestellt werden. Beim dritten Mal erfolgt gleichzeitig die Rücknahme des Antrags auf Zwangsvollstreckung. Im Ergebnis bedeutet dies, dass aufgehobene Wertgrenzen keine konkrete Information geben, um den wievielten Zwangsversteigerungstermin es sich handelt. Es kann lediglich die Aussage getroffen werden, dass es mindestens einen erfolglosen Versteigerungstermin gegeben hat. Weitere Information können Sie bei dem jeweiligen Amtsgericht oder direkt bei dem Gläubiger anfragen. Diese sind allerdings rechtlich nicht zu einer Auskunft verpflichtet.

Ob die Wertgrenzen aufgehoben sind, ist in der Regel in der öffentlichen Bekanntmachung hinterlegt, d.h., diese Information finden Sie auch im Dein-ImmoCenter Versteigerungskatalog. Versteigerungen mit aufgehobenen Wertgrenzen bieten ein besonders großes Schnäppchen-Potential, da nun Objekte auch unter 50 % des Verkehrswertes ersteigert werden können. Sie sollten sich jedoch bewusst darüber sein, dass der Gläubiger in dem Termin die Möglichkeit hat, dass Verfahren einzustellen. Da es sich aber bereits um mindestens den zweiten Versteigerungstermin handelt, wird sich der Gläubiger dies sehr genau überlegen, bevor er im nächsten Termin ggf. noch weniger angeboten bekommt. Sollten Sie an einer Versteigerung mit aufgehobenen Wertgrenzen teilnehmen, empfehlen wir, sich bei dem Gläubiger nach dessen Preisvorstellung zu erkunden. Die Kontaktdaten finden Sie ebenfalls im Katalog.

Wenn die Wertgrenzen weggefallen sind, sollten Sie besonders gründlich recherchieren. Vielleicht haben Sie einfach nur Glück, dass sich gerade niemand für dieses Objekt interessiert. Oder Sie haben einen wichtigen Punkt bei der Analyse übersehen, weshalb andere Interessenten von einer Investition absehen.

Teil 3

Nach der Zwangsversteigerung legt der Rechtspfleger einen Verteilungstermin fest. Sollten Sie eine Immobilie ersteigert haben, besteht Ihre wichtigste Pflicht in der rechtzeitigen Zahlung des Barwertes des Meistgebots (zzgl. 4 % Zinsen ab dem Tag des Zuschlags bis einen Tag vor dem Verteilungstermin) per Überweisung auf das Konto der Gerichtskasse. Der Nachweis über den Zahlungseingang erfolgt durch die direkte Mitteilung der Gerichtskasse an den Rechtspfleger. Damit das rechtzeitig passiert, sollten Sie die Überweisung spätestens 2 Wochen vor dem Verteilungstermin tätigen. Sofern neben dem Barwert im Grundbuch bestehende Rechte übernommen werden, müssen diese direkt an den Berechtigten gezahlt werden.

Sie werden als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen, sobald folgende Bedingungen erfüllt sind:

  • Durchführung des Verteilungstermins,
  • mit Ergebnis eines rechtskräftigen Zuschlagsbeschlusses und
  • wenn die Mitteilung des Finanzamts über Zahlung der Grunderwerbssteuer vorliegt

Gleichzeitig erlöschen alle nicht bestehend bleibenden Rechte im Grundbuch (abhängig von den jeweiligen Versteigerungsbedingungen) sowie der Zwangsversteigerungsvermerk. Für diese Eintragung müssen Sie eine entsprechende Gebühr bezahlen, die Höhe ist abhängig von dem Erwerbspreis.

Nach dem Zuschlag sendet Ihnen das Finanzamt einen Grunderwerbsteuerbescheid mit der Höhe der zu zahlenden Grunderwerbssteuer. Diese unterscheidet sich in den einzelnen Bundesländern:

BundeslandSteuersatz
Baden-Württemberg5,0%
Bayern3,5%
Berlin6,0%
Brandenburg6,5%
Bremen5,0%
Hamburg4,5%
Hessen6,0%
Mecklenburg-Vorpommern5,0%
Niedersachsen5,0%
Nordrhein-Westfalen6,5%
Rheinland-Pfalz5,0%
Saarland6,5%
Sachsen3,5%
Sachsen-Anhalt5,0%
Schleswig-Holstein6,5%
Thüringen6,5%

Die Grunderwerbssteuer wird auf das tatsächliche Meistgebot erhoben.

Weiterhin erhalten Sie einen Bescheid über die Feststellung des Einheitswertes, nach dem sich die zu zahlende Grundsteuer richtet (diese wird in der Regel quarteilsweise erhoben).

Als Letztes wird vom Gericht eine Zuschlagsgebühr erhoben. Diese Kosten sind abhängig von der Höhe des Meistgebots und werden nach dem Gerichtskostengesetz berechnet. Die Berechnung ist kompliziert, man kann aber mit ca. 0,3-0,6 % des Meistgebots kalkulieren (z.B. wird bei einem Gebot von 140.000 EUR eine Gebühr von ca. 500 € fällig). Die beim Immobilienkauf sonst üblichen Notarkosten für einen Kaufvertrag entfallen.