Mietendeckel in Berlin – Welche Stadtteile sind betroffen?
Mietendeckel in Berlin – Welche Stadtteile sind betroffen?
Historisches Ereignis an diesem Dienstag: nach langen Diskussionen und großen Druck durch die Bevölkerung wird nun doch der Mietendeckel in Berlin eingeführt. Ab 2020 sollen demnach rückwirkend zum Stichtag 18. Juni 2019 die Mieten von Bestandswohnungen für fünf Jahre eingefroren werden. Gebäude mit Baujahr nach dem 31.12.2013 sind von der Regelung nicht betroffen. Die (reguläre) Höchstmiete bei Neuvermietung soll dann bei 9,80 € je qm gedeckelt werden. Aktuell liegt das durchschnittliche Mietniveau in Berlin bei 11,52 € je qm (für Wohnungen mit Baujahr vor 2014).
Dein-ImmoCenter hat analysiert, welche Stadtteile in Berlin von der neuen Regelung betroffen sind. Für die Analyse haben wir den Standard-Fall von 9,80 € pro qm angenommen (es gibt jedoch eine Vielzahl von Ausnahmen bzgl. der neuen Höchstmieten, welche abhängig von Lage, Sanierungszustand und Baujahr sind – siehe Tabelle unten). Es werden nur Immobilien mit Baujahr vor 2014 in die Berechnungen einbezogen.
Die Stadtteile in Berlin, welche eine Medianmiete unter 9,80 € aufweisen, sind: Marzahn, Wartenberg, Wittenau, Malchow, Neu-Hohenschönhausen, Falkenhagener Feld, Karow, Biesdorf und Hagen sowie bestimmte Teile von Staaken, Friedrichsfelde, Kaulsdorf, Charlottenburg-Nord, Buckow, Tegel, Spandau, Hellersdorf, Britz, Lichtenrade, Köpenick, Wedding und sogar Neukölln.
Zum Vergleich: Im nächsten Bild sind die Stadtteile mit Mieten über 9,80 € pro qm dargestellt. Eine Auflistung von Stadtteilen macht hier wenig Sinn und auch keinen Spaß – insgesamt sind 55 betroffen.
Es könnten auch noch weit mehr Regionen betroffen sein, denn 9,80 € gelten nur für Immobilien mit Baujahr 2003 bis 2013. Ältere Gebäude bekommen eine noch niedrigere Obergrenze. Nachfolgend sehen Sie eine Übersicht mit den Eckpunkten der neuen Regelung (Quelle: Welt).
Ein weiterer interessanter Punkt ist, dass der Kaufpreisfaktor für die Stadtteile mit Mieten unter 9,80 € bei 32,6 und damit deutlich über dem Durchschnitt (30,3) der Stadtteile mit höheren Mieten liegt. Gemäß Berechnungen von Dein-ImmoCenter könnten bei strenger Umsetzung des Mietendeckels die Renditen in den Gebieten mit über 9,80 € auf durchschnittlich 2,7% sinken, was einen Kaufpreisfaktor von 37 entspricht (Annahme: keine Berücksichtigung von Lageanpassungen)! Ob Investoren bereit wären einen so hohen Preis für die Immobilien zu bezahlen wird interessant.
Übrigens ist beim Berliner Mietendeckel noch nichts in trockenen Tüchern – mehrere Parteien erwägen eine Klage gegen die neue Regelung. Aus Sicht des Berliner CDU-Fraktionsvorsitzenden Burkard Dregger verstößt das Mietendeckel-Gesetz sogar gegen die Verfassung (Quelle: Welt). Es bleibt also spannend.
Für die Darstellung haben wir das kepler.gl Tool von Uber benutzt.
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