Die Teilungsversteigerung (Aufhebung der Gemeinschaft)
Die Teilungsversteigerung (Aufhebung der Gemeinschaft)
Eine der ersten wichtigsten Fragen die Sie sich stellen sollten, wenn Sie ein Objekt in der Zwangsversteigerung sehen ist, ob es sich um eine „echte“ Zwangsversteigerung oder eine Teilungsversteigerung handelt. Die Anzahl von Teilungsversteigerungen liegt aktuell bei ca. 1000 Objekten und ist folglich ein nicht vernachlässigbarer Anteil, wenn man sich mit Versteigerungen beschäftigt.
Bei der „echten“ Zwangsversteigerung gibt es einen Schuldner, der seine Schulden nicht mehr bezahlen kann. Eine Teilungsversteigerung (daher auch als Aufhebung der Gemeinschaft bekannt) findet hingegen statt, wenn zwei oder mehrere Leute Eigentümer eines Grundstücks sind und sich nicht einigen können. In der Praxis kommt dies häufig bei geschiedenen Eheleuten sowie Erbengemeinschaften vor. Jede Gemeinschaft von Eigentümern trägt das Risiko in sich, dass eines der Gemeinschaftsmitglieder ohne die Zustimmung der anderen Mitglieder die Auflösung verlangen kann. Diese Auflösung erfolgt bei Immobilien (und auch Grundstücken) dann über die Zwangsversteigerung. Grundsätzlich ist der Ablauf der beiden Versteigerungsarten identisch (z.B. Wertgrenzen, Bekanntmachung und Bietverfahren).
Warum ist für Sie als potentieller Ersteigerer diese Unterscheidung dann überhaupt wichtig?
1. Bestehend bleibende Grundschulden bei Teilungsversteigerung
Ein wichtiger Punkt sind die eingetragenen Grundrechte. Während bei der echten Zwangsversteigerung eingetragene Grundschulden in der Regel gelöscht werden (denn der Gläubiger bekommt mit dem Versteigerungserlös seine Schulden zurückbezahlt – Achtung es gibt Ausnahmen: bestehend bleibende Rechte), bleiben die Grundschulden bei der Teilungsversteigerung bestehen. Daher muss bei der Teilungsversteigerung das Grundbuch in jedem Fall vorher angeschaut werden. Gibt es eine Grundschuld, sollte man sich dadurch nicht vom Bieten abhalten lassen – aber man muss es wissen! Wir sehen es immer wieder, dass die Bietinteressenten im Versteigerungstermin erst merken, dass es eine Teilungsversteigerung ist und Grundschulden eingetragen sind – und dann nicht mitbieten (siehe dazu einen unserer Live-Berichte). Was also tun in diesem Fall? Das Risiko ist relativ gut abschätzbar: der Ersteigerer kann gegen Zahlung in Höhe der Grundschuld die Rechte löschen lassen. Allerdings ist zu beachten: wie schnell die Löschung erfolgen kann hängt vom Einzelfall ab und kann dazu führen, dass hohe Zinsen gezahlt werden müssen. Denn Grundschulden sind im Grundbuch mit hohen Zinsen eingetragen (oft 15 %), obwohl die gesicherte Forderung deutlich niedriger verzinst ist. Weiterhin sollte man darauf achten, wer der Gläubiger ist. Wenn es sich um keine bekannte Bank, ggf. noch aus dem Ausland, handelt, sollten Sie lieber Abstand nehmen. Generell empfehlen wir in dem Fall einer eingetragenen Grundschuld sich Rechtsbeirat zu suchen, um teure Fehler zu vermeiden. Aber nochmals – viele lassen sich aufgrund der Komplexität vom Mitbieten abhalten, was natürlich zu deutlich weniger Konkurrenz für den gut vorbereiteten Bieter führt. Dein-Immocenter hilft Ihnen gerne, wenn Sie Kontakte zu erfahrenen Anwälten benötigen.
2. Kein Sonderkündigungsrecht bei Teilungsversteigerung
Der zweite wichtige Punkt, der bei einer Teilungsversteigerung zu beachten ist, dass es kein Sonderkündigungsrecht gibt. Nach § 57 a ZVG erhält der Ersteher in der „echten“ Zwangsversteigerung ein außerordentliches Sonderkündigungsrecht gegenüber bestehenden Mietverhältnissen. Demzufolge kann das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen zum ersten zulässigen Termin gekündigt werden. D.h. bei der Teilungsversteigerung sind Sie ggf. an langfristige Mietverträge gebunden. Bei einem geplanten kurzfristigen Eigennutzen sollte man deswegen hier besonders vorsichtig sein und versuchen Einsicht in die Mietverträge zu bekommen.
3. Bietstrategien bei Teilungsversteigerungen
Der dritte Punkt ist eher taktischer Natur. Oftmals hat ein Miteigentümer eine emotionale Bindung zu dem Objekt und wird selbst mitbieten. Passen Sie dementsprechend auf, dass Sie objektiv bleiben und nicht zu viel bieten! Sollten die Miteigentümer gar kein Interesse haben das Objekt zu behalten, so sind sie an einem besonders hohen Erlös interessiert. Sie könnten deswegen ggf. bereit sein, Ihnen mehr Informationen bereitzustellen oder sogar eine Besichtigung zu ermöglichen. Des Öfteren haben uns schon Miteigentümer kontaktiert und zusätzliches Informationsmaterial zur Verfügung gestellt (z.B. selbst gemachte Bilder). Ebenfalls kann man unter Umständen hier auch einen Kauf vor dem Versteigerungstermin arrangieren.
4. Aufhebung von Terminen bei Teilungsversteigerung
Ein vierter Unterschied ist, dass Teilungsversteigerungen oft verschoben werden. Denn ein angesetzter Versteigerungstermin kann schon einmal festgesetzte Verhandlungen zwischen den Eigentümer wieder in Gang bringen. Der Antragsteller kann jederzeit beim Gericht ohne Angaben von Gründen die Einstellung des Verfahrens verlangen. Zudem können die Antragsgegner das Verfahren verzögern. Daher sollte unbedingt vor dem Termin das Amtsgericht kontaktiert werden, um sicherzustellen, dass der Termin stattfindet.
Wie erkennen Sie, ob es sich um eine Teilungsversteigerung handelt?
Dein-Immocenter gibt auf jeder Objektseite für diesen Fall den Hinweis „T*“ wie in der nachfolgenden Abbildung in Rot markiert.
Wir haben für Sie eine Teilungsversteigerung besucht und den kompletten Prozess in einem Live-Bericht auf unserem Blog veröffentlicht. Die besuchte Versteigerung brachte einige Überraschungen mit sich und demonstriert so ebenfalls die Wichtigkeit der Vorbereitung vor einem Versteigerungstermin.
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Viel Erfolg beim Ersteigern wünscht das Team von Dein-ImmoCenter.
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